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T3 78m2 avec balcon

VilleReims (51)
Surface78m²
Coût Total134 800€
Loyer Annuel10 862€
Rentabilité8.06%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 474,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Cet appartement est composé d'une entrée agrémentée de placard qui dessert double séjour de plus de 35m2 exposé plein sud avec cuisine ouverte entièrement équipée et aménagée. Un balcon de 9m2 complète cet agréable pièce de vie.

Dans l'espace nuit, vous découvrirez deux chambres de belles superficie (12,40 M2 et 10,14m2), une salle de douche avec branchement de machine à laver et wc séparés. Fonctionnel, ce grand appartement dispose de nombreux rangements dont une pièce noire de 5m2 et une cave en sous sol.

Très bon état, pas de travaux à prévoir. Secteur calme.

Proche de tous commerces (boulangerie, pharmacie, supermarché) et transports (tram à 5 min à pieds et 6 min de la gare CHAMPAGNE ARDENNES TGV de BEZANNES) accès direct à l'autoroute et proximité immédiate du CHU, des facs et écoles (maternelle, primaire et collège)

Stationnement gratuit mais possibilité de louer une place de parking en sous sol sécurisé à proximité.

AGENCE S'ABSTENIR

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.223940, 4.016110
Total : 134 800€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 125 600€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10862€/an
Fourchette totale : 701€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 8413€ - 14025€/an
Rentabilité brute :8.06%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,34 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 635 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-12 635€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-7 165€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 652,17€
Coût de l'assurance :11 795,00€
Taxe foncière : 1 086,24€/an
Soit par mois : 90,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(136 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage conforme aux normes.
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 250€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Plomberie vérification: 1000€, Électricité vérification: 800€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 25€/m² = 375€, Plomberie vérification: 1000€, Électricité vérification: 800€, Main d'œuvre: 1325€
  • Chambres - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 25€/m² = 550€, Main d'œuvre: 550€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 25€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 862 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 817 €
Revenus locatifs : +10 862 €
Charges déductibles : -16 817 €
Résultat foncier Année 1 : -5 955 €(Déficit de 5 955 €)
Imputable sur revenu global : 5 955 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 217 €/an
Revenus locatifs : +10 862 €
Charges déductibles : -6 217 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 645 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 862 €16 821 €4 663 €-5 959 €5 959 €--
211 080 €6 099 €4 541 €4 981 €---
311 301 €5 973 €4 415 €5 329 €---
411 527 €5 842 €4 284 €5 686 €---
511 758 €5 706 €4 148 €6 052 €---
611 993 €5 565 €4 007 €6 428 €---
712 233 €5 420 €3 862 €6 813 €---
812 477 €5 269 €3 711 €7 208 €---
912 727 €5 113 €3 555 €7 614 €---
1012 982 €4 952 €3 394 €8 030 €---
1113 241 €4 784 €3 226 €8 457 €---
1213 506 €4 611 €3 053 €8 895 €---
1313 776 €4 432 €2 874 €9 345 €---
1414 052 €4 246 €2 688 €9 806 €---
1514 333 €4 053 €2 495 €10 279 €---
1614 619 €3 854 €2 296 €10 765 €---
1714 912 €3 648 €2 090 €11 264 €---
1815 210 €3 434 €1 876 €11 776 €---
1915 514 €3 213 €1 655 €12 301 €---
2015 824 €2 984 €1 426 €12 841 €---
2116 141 €2 746 €1 188 €13 395 €---
2216 464 €2 500 €942 €13 963 €---
2316 793 €2 246 €688 €14 547 €---
2417 129 €1 982 €424 €15 146 €---
2517 471 €1 709 €151 €15 762 €---
TOTAL347 926 €117 203 €67 652 €230 722 €5 959 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 788 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 722 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-1 788 €+4 069 €
2+2 281 €+1 494 €+787 €
3+2 281 €+1 599 €+682 €
4+2 281 €+1 706 €+575 €
5+2 281 €+1 816 €+465 €
6+2 281 €+1 928 €+353 €
7+2 281 €+2 044 €+237 €
8+2 281 €+2 162 €+119 €
9+2 281 €+2 284 €-3 €
10+2 281 €+2 409 €-128 €
11+2 281 €+2 537 €-256 €
12+2 281 €+2 668 €-387 €
13+2 281 €+2 803 €-522 €
14+2 281 €+2 942 €-661 €
15+2 281 €+3 084 €-803 €
16+2 281 €+3 230 €-949 €
17+2 281 €+3 379 €-1 098 €
18+2 281 €+3 533 €-1 252 €
19+2 281 €+3 690 €-1 409 €
20+2 281 €+3 852 €-1 571 €
21+2 281 €+4 018 €-1 737 €
22+2 281 €+4 189 €-1 908 €
23+2 281 €+4 364 €-2 083 €
24+2 281 €+4 544 €-2 263 €
25+2 281 €+4 729 €-2 448 €
Total+57 025 €+69 217 €+-12 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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