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Maison 6 pièces 145 m²

Bien expiré
VilleMirebeau (86)
Surface145m²
Coût Total186 100€
Loyer Annuel11 794€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 145 m² - Maison de bourg de 6 pièces principales

Human Immobilier Poitiers vous propose cette maison spacieuse (145 m²) au coeur du bourg proche toutes commodités, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine aménagée avec coin repas, un cellier, 3 chambres avec placards (poss 4), une salle de bains + douche, 2 wc ainsi que des combles aménageables, un porche couvert, un atelier, une buanderie, une cave voutée, une cour, une terrasse surélevée agrémentée d'un jardin clos. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : *** Référence annonce : 628-27 Date de réalisation du diagnostic : 22/01/2024 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,32% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 115 400 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 500 € et 2 000 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Mirebeau
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86110
Coordonnées : 46.800440, 0.213720
Total : 186 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 51 100€
Valeur du bien : 176 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11794€/an
Fourchette totale : 771€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9255€ - 15030€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 974,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 817,95€
Coût de l'assurance :16 283,75€
Taxe foncière : 1 179,43€/an
Soit par mois : 98,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 982,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 100 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 800€
    Isolation combles: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (plomberie et électricité mises aux normes incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirebeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 794 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 179 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 141 €
Revenus locatifs : +11 794 €
Charges déductibles : -59 141 €
Résultat foncier Année 1 : -47 346 €(Déficit de 47 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 041 €/an
Revenus locatifs : +11 794 €
Charges déductibles : -8 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25946.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 794 €59 147 €6 216 €-47 352 €21 400 €25 952 €25 952 €
212 030 €7 881 €6 050 €4 149 €--21 804 €
312 271 €7 710 €5 879 €4 561 €--17 243 €
412 516 €7 533 €5 702 €4 983 €--12 260 €
512 767 €7 350 €5 519 €5 417 €--6 843 €
613 022 €7 160 €5 330 €5 861 €--982 €
713 282 €6 965 €5 134 €6 318 €---
813 548 €6 762 €4 931 €6 786 €---
913 819 €6 552 €4 722 €7 267 €---
1014 095 €6 336 €4 505 €7 760 €---
1114 377 €6 111 €4 281 €8 266 €---
1214 665 €5 879 €4 049 €8 785 €---
1314 958 €5 639 €3 809 €9 319 €---
1415 257 €5 391 €3 561 €9 866 €---
1515 562 €5 135 €3 304 €10 428 €---
1615 874 €4 869 €3 038 €11 004 €---
1716 191 €4 595 €2 764 €11 596 €---
1816 515 €4 311 €2 480 €12 204 €---
1916 845 €4 017 €2 186 €12 828 €---
2017 182 €3 713 €1 882 €13 469 €---
2117 526 €3 399 €1 568 €14 127 €---
2217 876 €3 074 €1 243 €14 802 €---
2318 234 €2 738 €907 €15 496 €---
2418 598 €2 390 €559 €16 209 €---
2518 970 €2 030 €199 €16 940 €---
TOTAL377 775 €186 687 €89 818 €191 087 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 477 €-6 420 €+8 897 €
2+2 477 €0 €+2 477 €
3+2 477 €0 €+2 477 €
4+2 477 €0 €+2 477 €
5+2 477 €0 €+2 477 €
6+2 477 €0 €+2 477 €
7+2 477 €+1 601 €+876 €
8+2 477 €+2 036 €+441 €
9+2 477 €+2 180 €+297 €
10+2 477 €+2 328 €+149 €
11+2 477 €+2 480 €-3 €
12+2 477 €+2 636 €-159 €
13+2 477 €+2 796 €-319 €
14+2 477 €+2 960 €-483 €
15+2 477 €+3 128 €-651 €
16+2 477 €+3 301 €-824 €
17+2 477 €+3 479 €-1 002 €
18+2 477 €+3 661 €-1 184 €
19+2 477 €+3 848 €-1 371 €
20+2 477 €+4 041 €-1 564 €
21+2 477 €+4 238 €-1 761 €
22+2 477 €+4 441 €-1 964 €
23+2 477 €+4 649 €-2 172 €
24+2 477 €+4 863 €-2 386 €
25+2 477 €+5 082 €-2 605 €
Total+61 925 €+57 326 €+4 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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