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Immeuble locatif de 4 appartements – Fort potentiel et excellente rentabilité

Bien expiré
VilleFesches-le-Châtel (25)
Surface275m²
Coût Total3 648 380€
Loyer Annuel31 391€
Rentabilité0.86%
Cashflow/mois-16 478€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 290 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 054,55 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité idéale pour investisseur : immeuble locatif composé de 4 appartements, développant une surface totale d’environ 570 m², dont 275 m² actuellement loués, assurant des revenus immédiats.

Le bien bénéficie d’un très bon rapport locatif et présente encore de belles perspectives d’optimisation. Des dépendances aménageables offrent la possibilité de créer des surfaces supplémentaires et d’augmenter significativement le rendement locatif.

Caractéristiques principales : Immeuble composé de 4 appartements Surface totale : 570 m² Surface actuellement louée : 275 m² Revenus locatifs en place Dépendances aménageables (potentiel de création de lots supplémentaires) Fort potentiel de valorisation

Prix de vente : 290 000 €

Un bien rare sur le marché, combinant rentabilité immédiate et développement futur, idéal pour investisseur ou professionnel de l’immobilier.

Informations complémentaires et dossier sur demande.

Ville : Fesches-le-Châtel
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25490
Coordonnées : 47.524500, 6.907170
Total : 3 648 380€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 3 335 180€
Valeur du bien : 3 625 180€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 2616€/mois
Loyer annuel estimé : 31391€/an
Fourchette totale : 2065€ - 3314€/mois
Fourchette annuelle : 24781€ - 39764€/an
Rentabilité brute :0.86%
Fourchette de rentabilité :0.68% - 1.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :3 648 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :17 798,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :1 033,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 18 832,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :1 691 147,95€
Coût de l'assurance :310 112,30€
Taxe foncière : 3 139,13€/an
Soit par mois : 261,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 615,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 19 093,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16 477,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 275 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de l'immeuble
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: toute la plomberie de l'immeuble
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 335 180 €(12 128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 301 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 275 m² × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:17 820€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€, Main d'œuvre: 1620€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (15 m²) × 12000€/cuisine = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 8000€/salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:960€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres (80 m²) × 120€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:3 960€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Entretien parquet: 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Électricité générale:140€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1400€/tableau = 1400€, Main d'œuvre: 140€
  • Plomberie générale:800€
    Mise à jour plomberie générale: 1 immeuble × 8000€/immeuble = 8000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fesches-le-Châtel (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 319 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 391 €/an
Calcul : 2 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 117 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 3 648 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 12 404 €/an
Calcul : 1 034 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 335 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 3 468 118 €
Revenus locatifs : +31 391 €
Charges déductibles : -3 468 118 €
Résultat foncier Année 1 : -3 436 727 €(Déficit de 3 436 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 415 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 132 938 €/an
Revenus locatifs : +31 391 €
Charges déductibles : -132 938 €
Résultat foncier Années 2+ : -101 547 €/an(Déficit de 101 547 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3329323.62 € reporté.
  • Années suivantes : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4843.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 391 €3 468 234 €117 510 €-3 436 842 €21 400 €3 415 442 €3 415 442 €
232 019 €129 875 €114 331 €-97 856 €15 544 €82 312 €3 497 754 €
332 660 €126 590 €111 047 €-93 931 €15 544 €78 387 €3 576 142 €
433 313 €123 197 €107 654 €-89 885 €15 544 €74 341 €3 650 482 €
533 979 €119 692 €104 148 €-85 713 €15 544 €70 169 €3 720 652 €
634 659 €116 071 €100 527 €-81 412 €15 544 €65 869 €3 786 520 €
735 352 €112 330 €96 786 €-76 978 €15 544 €61 434 €3 847 955 €
836 059 €108 465 €92 921 €-72 406 €15 544 €56 862 €3 904 817 €
936 780 €104 472 €88 928 €-67 692 €15 544 €52 148 €3 956 965 €
1037 516 €100 347 €84 803 €-62 831 €15 544 €47 288 €4 004 253 €
1138 266 €96 085 €80 542 €-57 820 €15 544 €42 276 €4 046 529 €
1239 031 €91 683 €76 139 €-52 652 €15 544 €37 108 €668 194 €
1339 812 €87 135 €71 591 €-47 323 €15 544 €31 779 €617 662 €
1440 608 €82 436 €66 892 €-41 828 €15 544 €26 284 €565 559 €
1541 420 €77 582 €62 038 €-36 162 €15 544 €20 618 €511 836 €
1642 249 €72 567 €57 024 €-30 319 €15 544 €14 775 €456 442 €
1743 094 €67 386 €51 843 €-24 293 €15 544 €8 749 €399 322 €
1843 955 €62 034 €46 491 €-18 079 €15 544 €2 535 €340 423 €
1944 835 €56 505 €40 961 €-11 670 €11 670 €-283 561 €
2045 731 €50 793 €35 249 €-5 061 €5 061 €-231 413 €
2146 646 €44 891 €29 348 €1 754 €--182 371 €
2247 579 €38 795 €23 251 €8 784 €--133 065 €
2348 530 €32 497 €16 953 €16 034 €--88 707 €
2449 501 €25 990 €10 446 €23 511 €--49 451 €
2550 491 €19 268 €3 724 €31 223 €--15 454 €
TOTAL1 005 473 €5 414 919 €1 691 148 €-4 409 445 €302 374 €Report final : 15 454 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 90 712 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 15 454 €
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -4 409 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 592 €-6 420 €+13 012 €
2+6 592 €-4 663 €+11 255 €
3+6 592 €-4 663 €+11 255 €
4+6 592 €-4 663 €+11 255 €
5+6 592 €-4 663 €+11 255 €
6+6 592 €-4 663 €+11 255 €
7+6 592 €-4 663 €+11 255 €
8+6 592 €-4 663 €+11 255 €
9+6 592 €-4 663 €+11 255 €
10+6 592 €-4 663 €+11 255 €
11+6 592 €-4 663 €+11 255 €
12+6 592 €-4 663 €+11 255 €
13+6 592 €-4 663 €+11 255 €
14+6 592 €-4 663 €+11 255 €
15+6 592 €-4 663 €+11 255 €
16+6 592 €-4 663 €+11 255 €
17+6 592 €-4 663 €+11 255 €
18+6 592 €-4 663 €+11 255 €
19+6 592 €-3 501 €+10 093 €
20+6 592 €-1 518 €+8 110 €
21+6 592 €0 €+6 592 €
22+6 592 €0 €+6 592 €
23+6 592 €0 €+6 592 €
24+6 592 €0 €+6 592 €
25+6 592 €0 €+6 592 €
Total+164 800 €-90 712 €+255 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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