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Maison à vendre

VilleSaint-Jean-aux-Amognes (58)
Surface220
Coût Total252 760
Loyer Annuel20 247
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 786,36 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Grenier aménageable, Cheminée, 6 chambres, calme, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Pour toute demande de créneau contacter Arnaud LEBEL :

Venez découvrir cette grande maison au cœur de la campagne dans une impasse offrant un environnement très calme. Un jardin spacieux Comprenant un puit, un poulailler et des arbres fruitiers. Cette grande maison est composée comme suit: Au rez-de-chaussée une cuisine d'été, une salle à manger, Un salon, une chambre et 3 pièces de 13 m² servant de stockage et de buanderie. Au 1er étage il y a une grande pièce à vivre de 33m2 équipee d'une cheminée, une cuisine donnant sur un balcon qui offre une jolie vue sur la partie arborée du jardin. Une salle de bain ainsi que 3 chambres. Au 2e étage, il y a encore cinq pièces pré-aménagées (câble en place et isolation faite) d'une surface totale de 55 m2. Le mode de chauffage est au fioul. Assainissement individuel. Huisserie au rez-de-chaussée simple vitrage et au 1er étage double vitrage.

Caractéristiques techniques

  • Taxe foncière : 758 € par an
  • DPE : F (298 kWh/m2/an) – GES : F (86 kg CO2/m2/an)
  • Mode de chauffage : fioul
  • Distribution de l'eau chaude : ballon électrique

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été recueillies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont fournies à titre indicatif et complètent les diagnostics réglementaires ainsi que les vérifications techniques et administratives habituellement réalisées dans le cadre d'une transaction immobilière. Pour toute information officielle relative aux risques naturels, miniers ou technologiques, vous pouvez consulter le service public Géorisques. Zefir a pour objectif de vous accompagner avec transparence et rigueur tout au long de votre projet d'achat, afin de vous aider à prendre vos décisions en toute sérénité. Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Saint-Jean-aux-Amognes
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58270
Coordonnées : 47.005550, 3.350387
Total : 252 760
Prix d'acquisition : 173 000
Travaux : 65 920
Valeur du bien : 238 920
Frais de notaire : 13 840
Coût estimé : 13 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 7.67€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1687€/mois
Loyer annuel estimé : 20247€/an
Fourchette totale : 1378€ - 2067€/mois
Fourchette annuelle : 16530€ - 24799€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :860,22 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 248
Prix d'achat :173 000
Décote à l'achat :-16 248 (-8.6%)
Marge achat-revente :-63 512€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :252 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 265,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :73,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 339,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 852,84
Coût de l'assurance :22 116,50
Taxe foncière : 758,00€/an
Soit par mois : 63,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 687,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 402,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées mais fonctionnelles
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 33 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: entière maison
Raison: Assainissement individuel - conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 920(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 000
    Isolation des combles perdus: 220 m² × 50€/m² = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Pose de parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 320
    Peinture des murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:8 000
    Vérification et mise aux normes de la plomberie: entière maison × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-aux-Amognes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 247 €/an
Calcul : 1 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 252 760 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 298
Revenus locatifs : +20 247
Charges déductibles : -76 298
Résultat foncier Année 1 : -56 051(Déficit de 56 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 651
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 378 €/an
Revenus locatifs : +20 247
Charges déductibles : -10 378
Résultat foncier Années 2+ : 9 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34651.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 24776 3078 744-56 06021 400 €34 660 €34 660 €
220 65210 1588 51510 494--24 165 €
321 0659 9208 27811 145--13 021 €
421 4869 6758 03211 812--1 209 €
521 9169 4207 77812 496---
622 3549 1577 51413 197---
722 8018 8847 24113 917---
823 2578 6016 95914 656---
923 7238 3096 66615 414---
1024 1978 0066 36316 191---
1124 6817 6926 05016 989---
1225 1757 3675 72517 807---
1325 6787 0315 38818 647---
1426 1926 6825 04019 509---
1526 7156 3224 67920 394---
1627 2505 9484 30521 302---
1727 7955 5613 91822 234---
1828 3515 1603 51823 190---
1928 9184 7453 10324 172---
2029 4964 3162 67325 180---
2130 0863 8712 22826 215---
2230 6883 4101 76727 278---
2331 3012 9331 29028 369---
2431 9272 43879629 489---
2532 5661 92728430 639---
TOTAL648 516233 839126 853414 67721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 677
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 252-6 420+10 672
2+4 2520+4 252
3+4 2520+4 252
4+4 2520+4 252
5+4 252+3 386+866
6+4 252+3 959+293
7+4 252+4 175+77
8+4 252+4 397-145
9+4 252+4 624-372
10+4 252+4 857-605
11+4 252+5 097-845
12+4 252+5 342-1 090
13+4 252+5 594-1 342
14+4 252+5 853-1 601
15+4 252+6 118-1 866
16+4 252+6 391-2 139
17+4 252+6 670-2 418
18+4 252+6 957-2 705
19+4 252+7 252-3 000
20+4 252+7 554-3 302
21+4 252+7 865-3 613
22+4 252+8 183-3 931
23+4 252+8 511-4 259
24+4 252+8 847-4 595
25+4 252+9 192-4 940
Total+106 300+124 403+-18 103
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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