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Duplex 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSaverne (67)
Surface90m²
Coût Total176 900€
Loyer Annuel10 999€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 611,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 90 m²

Grand et lumineux duplex à Saverne, proche des commodités, au 3ème étage. Il se compose d'une entrée, un espace accueil, un WC indépendant avec un lave mains, une cuisine équipée indépendante, un grand salon, séjour. A l'étage 3 chambres, une salle de bains. Pour compléter le bien, une cave.

Immobilière des Rohan Saverne Voelckel Frédérique [Coordonnées masquées]

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 177 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 177.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 480 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saverne
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67700
Coordonnées : 48.726240, 7.336827
Total : 176 900€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 20 300€
Valeur du bien : 165 300€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 10999€/an
Fourchette totale : 712€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8546€ - 14156€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 943,23€
Coût de l'assurance :15 478,75€
Taxe foncière : 1 099,91€/an
Soit par mois : 91,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de quelques éléments de cuisine datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 300 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverne (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 999 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 957 €
Revenus locatifs : +10 999 €
Charges déductibles : -27 957 €
Résultat foncier Année 1 : -16 958 €(Déficit de 16 958 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 258 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 657 €/an
Revenus locatifs : +10 999 €
Charges déductibles : -7 657 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6258.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 999 €27 963 €5 944 €-16 964 €10 700 €6 264 €6 264 €
211 219 €7 505 €5 786 €3 714 €--2 550 €
311 443 €7 342 €5 623 €4 102 €---
411 672 €7 173 €5 454 €4 499 €---
511 906 €6 998 €5 279 €4 908 €---
612 144 €6 817 €5 098 €5 327 €---
712 387 €6 630 €4 911 €5 756 €---
812 634 €6 437 €4 718 €6 198 €---
912 887 €6 237 €4 518 €6 650 €---
1013 145 €6 030 €4 311 €7 115 €---
1113 408 €5 815 €4 096 €7 592 €---
1213 676 €5 594 €3 875 €8 082 €---
1313 949 €5 364 €3 645 €8 585 €---
1414 228 €5 127 €3 408 €9 101 €---
1514 513 €4 882 €3 163 €9 631 €---
1614 803 €4 628 €2 909 €10 175 €---
1715 099 €4 365 €2 646 €10 734 €---
1815 401 €4 094 €2 375 €11 308 €---
1915 709 €3 813 €2 094 €11 897 €---
2016 024 €3 522 €1 803 €12 502 €---
2116 344 €3 221 €1 502 €13 123 €---
2216 671 €2 910 €1 191 €13 761 €---
2317 004 €2 588 €869 €14 417 €---
2417 344 €2 255 €536 €15 090 €---
2517 691 €1 910 €191 €15 781 €---
TOTAL352 304 €149 220 €85 943 €203 084 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310 €-3 210 €+5 520 €
2+2 310 €0 €+2 310 €
3+2 310 €+466 €+1 844 €
4+2 310 €+1 350 €+960 €
5+2 310 €+1 472 €+838 €
6+2 310 €+1 598 €+712 €
7+2 310 €+1 727 €+583 €
8+2 310 €+1 859 €+451 €
9+2 310 €+1 995 €+315 €
10+2 310 €+2 135 €+175 €
11+2 310 €+2 278 €+32 €
12+2 310 €+2 425 €-115 €
13+2 310 €+2 576 €-266 €
14+2 310 €+2 730 €-420 €
15+2 310 €+2 889 €-579 €
16+2 310 €+3 053 €-743 €
17+2 310 €+3 220 €-910 €
18+2 310 €+3 392 €-1 082 €
19+2 310 €+3 569 €-1 259 €
20+2 310 €+3 751 €-1 441 €
21+2 310 €+3 937 €-1 627 €
22+2 310 €+4 128 €-1 818 €
23+2 310 €+4 325 €-2 015 €
24+2 310 €+4 527 €-2 217 €
25+2 310 €+4 734 €-2 424 €
Total+57 750 €+60 925 €+-3 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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