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Appartement à vendre

VillePamiers (09)
Surface94.1
Coût Total118 960
Loyer Annuel9 494
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 94.1 m²
Prix au m² : 1 030,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone

Situé en plein cœur de Pamiers, au troisième et dernier étage d’un immeuble, découvrez cet appartement offrant de beaux volumes et une belle luminosité. Il se compose d’un grand séjour agréable, d’une cuisine indépendante, de trois chambres, d’une salle d’eau, d’un WC séparé ainsi que d’un dressing offrant un espace de rangement appréciable. Vous profiterez également d’un balcon ensoleillé, idéal pour vos moments de détente. Le bien est équipé d’un chauffage central biomasse, alliant confort et solution énergétique plus économique.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.123367, 1.607166
Total : 118 960
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 14 200
Valeur du bien : 111 200
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94.1
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9494€/an
Fourchette totale : 636€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 7628€ - 11816€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 335,94 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 712
Prix d'achat :97 000
Décote à l'achat :-28 712 (-22.8%)
Marge achat-revente :6 752€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 614,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 330,70
Coût de l'assurance :10 111,60
Taxe foncière : 949,39€/an
Soit par mois : 79,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central biomasse
Quantité: 1 système pour 94.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour garantir son efficacité.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour pour le confort et la conformité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 94.1 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300
    Vérification système chauffage biomasse: 1 système × 300€ = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000
    Mise à jour plomberie: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Électricité: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 960 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 393
Revenus locatifs : +9 494
Charges déductibles : -19 393
Résultat foncier Année 1 : -9 900(Déficit de 9 900 €)
Imputable sur revenu global : 9 900
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 193 €/an
Revenus locatifs : +9 494
Charges déductibles : -5 193
Résultat foncier Années 2+ : 4 300 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 49419 3973 843-9 9039 903 €--
29 6845 0933 7404 590---
39 8774 9863 6324 891---
410 0754 8753 5215 200---
510 2764 7613 4075 516---
610 4824 6423 2895 840---
710 6924 5203 1666 172---
810 9054 3943 0406 512---
911 1244 2632 9096 860---
1011 3464 1282 7757 218---
1111 5733 9892 6357 584---
1211 8043 8452 4917 959---
1312 0413 6962 3438 344---
1412 2813 5432 1898 739---
1512 5273 3842 0309 143---
1612 7783 2201 8669 557---
1713 0333 0511 6979 982---
1813 2942 8751 52210 418---
1913 5602 6951 34110 865---
2013 8312 5081 15411 323---
2114 1072 31596111 793---
2214 3902 11576112 275---
2314 6771 90955512 769---
2414 9711 69634213 275---
2515 2701 47612213 795---
TOTAL304 092103 37755 331200 7159 903Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 971
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 715
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994-2 971+4 965
2+1 994+1 377+617
3+1 994+1 467+527
4+1 994+1 560+434
5+1 994+1 655+339
6+1 994+1 752+242
7+1 994+1 851+143
8+1 994+1 953+41
9+1 994+2 058-64
10+1 994+2 165-171
11+1 994+2 275-281
12+1 994+2 388-394
13+1 994+2 503-509
14+1 994+2 622-628
15+1 994+2 743-749
16+1 994+2 867-873
17+1 994+2 995-1 001
18+1 994+3 125-1 131
19+1 994+3 260-1 266
20+1 994+3 397-1 403
21+1 994+3 538-1 544
22+1 994+3 682-1 688
23+1 994+3 831-1 837
24+1 994+3 983-1 989
25+1 994+4 138-2 144
Total+49 850+60 214+-10 364
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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