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Hotel particulier avec jardin et bassin en pierre à deux pas de l’église saint Pierre

VilleBourges (18)
Surface350m²
Coût Total697 220€
Loyer Annuel39 183€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-766€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 1 568,57 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Garden, Swimming Pool, Cellar

Au cœur d’un quartier de l’église Saint-Pierre à BOURGES, découvrez ce somptueux hôtel particulier du XIXᵉ siècle, véritable demeure de caractère alliant le charme de l’ancien et confort moderne.

Développant environ 300m² habitables, cette propriété rare s’ouvre sur un…

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Total : 697 220€
Prix d'acquisition : 549 000€
Travaux : 104 300€
Valeur du bien : 653 300€
Frais de notaire : 43 920€
Coût estimé : 43 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 3265€/mois
Loyer annuel estimé : 39183€/an
Fourchette totale : 2486€ - 4289€/mois
Fourchette annuelle : 29832€ - 51466€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 723,94 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :603 377 €
Prix d'achat :549 000 €
Décote à l'achat :-54 377€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-93 843€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :697 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 501,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :203,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 705,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :353 282,67€
Coût de l'assurance :61 006,75€
Taxe foncière : 3 918,33€/an
Soit par mois : 326,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 265,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 031,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-766,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 44 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 300 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:66 000€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 1500€ = 66000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 183 €/an
Calcul : 3 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 24 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 697 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 440 €/an
Calcul : 203 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 134 963 €
Revenus locatifs : +39 183 €
Charges déductibles : -134 963 €
Résultat foncier Année 1 : -95 780 €(Déficit de 95 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 663 €/an
Revenus locatifs : +39 183 €
Charges déductibles : -30 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74379.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 549 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850 €(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 183 €134 986 €24 327 €-95 803 €21 400 €74 403 €74 403 €
239 967 €30 051 €23 693 €9 916 €--64 487 €
340 766 €29 394 €23 035 €11 373 €--53 114 €
441 582 €28 713 €22 354 €12 869 €--40 245 €
542 413 €28 007 €21 648 €14 406 €--25 839 €
643 262 €27 276 €20 918 €15 985 €--9 854 €
744 127 €26 519 €20 161 €17 608 €---
845 009 €25 735 €19 376 €19 274 €---
945 909 €24 922 €18 564 €20 987 €---
1046 828 €24 081 €17 722 €22 747 €---
1147 764 €23 209 €16 851 €24 555 €---
1248 720 €22 306 €15 948 €26 413 €---
1349 694 €21 371 €15 012 €28 323 €---
1450 688 €20 402 €14 043 €30 286 €---
1551 702 €19 398 €13 040 €32 303 €---
1652 736 €18 358 €12 000 €34 377 €---
1753 790 €17 281 €10 923 €36 509 €---
1854 866 €16 166 €9 807 €38 700 €---
1955 963 €15 010 €8 651 €40 953 €---
2057 083 €13 813 €7 454 €43 270 €---
2158 224 €12 573 €6 214 €45 652 €---
2259 389 €11 288 €4 930 €48 101 €---
2360 577 €9 957 €3 599 €50 619 €---
2461 788 €8 579 €2 220 €53 209 €---
2563 024 €7 151 €793 €55 873 €---
TOTAL1 255 053 €616 548 €353 283 €638 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 638 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 228 €-6 420 €+14 648 €
2+8 228 €0 €+8 228 €
3+8 228 €0 €+8 228 €
4+8 228 €0 €+8 228 €
5+8 228 €0 €+8 228 €
6+8 228 €0 €+8 228 €
7+8 228 €+2 326 €+5 902 €
8+8 228 €+5 782 €+2 446 €
9+8 228 €+6 296 €+1 932 €
10+8 228 €+6 824 €+1 404 €
11+8 228 €+7 367 €+861 €
12+8 228 €+7 924 €+304 €
13+8 228 €+8 497 €-269 €
14+8 228 €+9 086 €-858 €
15+8 228 €+9 691 €-1 463 €
16+8 228 €+10 313 €-2 085 €
17+8 228 €+10 953 €-2 725 €
18+8 228 €+11 610 €-3 382 €
19+8 228 €+12 286 €-4 058 €
20+8 228 €+12 981 €-4 753 €
21+8 228 €+13 695 €-5 467 €
22+8 228 €+14 430 €-6 202 €
23+8 228 €+15 186 €-6 958 €
24+8 228 €+15 963 €-7 735 €
25+8 228 €+16 762 €-8 534 €
Total+205 700 €+191 552 €+14 148 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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