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Maison à vendre

VillePleaux (15)
Surface129m²
Coût Total122 870€
Loyer Annuel10 517€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 534,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Jardin, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Très jolie maison de bourg totalisant 129 m² et composée en RDC d'un séjour avec cheminée, d'une belle cuisine aménagée, d'un WC et d'une salle de bains. Au premier étage un couloir dessert un WC avec lavabo, et deux chambres dont une de 27 m². Les combles disposent de deux chambres supplémentaires. Petit jardin sur l'arrière de la maison avec une dépendance de 12 m² au sol accessible depuis le séjour. Premier achat ou résidence secondaire, cette maison est faite pour vous..

Loge­ment à éner­gie exces­sive : Classe E. Le prix du bien net ven­deur est de 74.000 € / 10 % TTC d'ho­no­raires charge acqué­reur soit 80.400 € FAI. Pour programmer une visite, contacter l'agence BLAYEZ Immobilier à ARGENTAT

Ville : Pleaux
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15700
Coordonnées : 45.113886, 2.262308
Total : 122 870€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 48 350€
Valeur du bien : 117 350€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10517€/an
Fourchette totale : 638€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 7660€ - 14439€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 11.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 800 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-85 800€ (-55.4%)
Marge achat-revente :31 930€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 734,73€
Coût de l'assurance :10 751,13€
Taxe foncière : 1 051,67€/an
Soit par mois : 87,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 876,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 725,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des meubles de cuisine, vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 350 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 450€
    Isolation des combles: 129 m² × 50€/m² = 6450€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 517 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 870 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 834 €
Revenus locatifs : +10 517 €
Charges déductibles : -53 834 €
Résultat foncier Année 1 : -43 317 €(Déficit de 43 317 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 917 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 484 €/an
Revenus locatifs : +10 517 €
Charges déductibles : -5 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21917.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 517 €53 838 €4 006 €-43 321 €21 400 €21 921 €21 921 €
210 727 €5 380 €3 899 €5 347 €--16 574 €
310 942 €5 269 €3 787 €5 673 €--10 902 €
411 160 €5 154 €3 672 €6 007 €--4 895 €
511 384 €5 035 €3 553 €6 349 €---
611 611 €4 912 €3 430 €6 700 €---
711 844 €4 785 €3 303 €7 059 €---
812 080 €4 653 €3 171 €7 427 €---
912 322 €4 517 €3 036 €7 805 €---
1012 568 €4 377 €2 895 €8 191 €---
1112 820 €4 232 €2 750 €8 588 €---
1213 076 €4 082 €2 600 €8 994 €---
1313 338 €3 927 €2 445 €9 411 €---
1413 605 €3 767 €2 285 €9 837 €---
1513 877 €3 602 €2 120 €10 275 €---
1614 154 €3 431 €1 949 €10 724 €---
1714 437 €3 254 €1 772 €11 183 €---
1814 726 €3 071 €1 589 €11 655 €---
1915 020 €2 882 €1 401 €12 138 €---
2015 321 €2 687 €1 206 €12 634 €---
2115 627 €2 486 €1 004 €13 142 €---
2215 940 €2 277 €796 €13 663 €---
2316 259 €2 062 €580 €14 197 €---
2416 584 €1 839 €358 €14 745 €---
2516 916 €1 609 €127 €15 306 €---
TOTAL336 854 €143 128 €57 735 €193 726 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 726 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 209 €-6 420 €+8 629 €
2+2 209 €0 €+2 209 €
3+2 209 €0 €+2 209 €
4+2 209 €0 €+2 209 €
5+2 209 €+436 €+1 773 €
6+2 209 €+2 010 €+199 €
7+2 209 €+2 118 €+91 €
8+2 209 €+2 228 €-19 €
9+2 209 €+2 341 €-132 €
10+2 209 €+2 457 €-248 €
11+2 209 €+2 576 €-367 €
12+2 209 €+2 698 €-489 €
13+2 209 €+2 823 €-614 €
14+2 209 €+2 951 €-742 €
15+2 209 €+3 082 €-873 €
16+2 209 €+3 217 €-1 008 €
17+2 209 €+3 355 €-1 146 €
18+2 209 €+3 496 €-1 287 €
19+2 209 €+3 641 €-1 432 €
20+2 209 €+3 790 €-1 581 €
21+2 209 €+3 942 €-1 733 €
22+2 209 €+4 099 €-1 890 €
23+2 209 €+4 259 €-2 050 €
24+2 209 €+4 423 €-2 214 €
25+2 209 €+4 592 €-2 383 €
Total+55 225 €+58 118 €+-2 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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