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Maison de bourg proche des commerces

Bien expiré
VilleCléguérec (56)
Surface91m²
Coût Total140 439€
Loyer Annuel10 000€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 550 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 819,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 3 pièces, 191 m² de terrain

On vous présente à l'entrée du bourg de Cléguérec, commune dynamique à moins de 10min de Pontivy, une maison d'habitation T3 de 91 m2 de surface habitable. Travaux à prévoir, elle est configurée de la manière suivante: entrée, salon, grande cuisine, Wc, salle d'eau et véranda à l'arrière. A l'étage un palier, un cabinet de toilettes et deux belles chambres. Remise en pierres attenante dans laquelle on trouve la chaudière à fuel. Petit bout de jardin avec puits sur le côté. Un produit avec du potentiel à un prix abordable! A visiter!

Ville : Cléguérec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56480
Coordonnées : 48.123850, -3.069110
Total : 140 439€
Prix d'acquisition : 74 550€
Travaux : 59 925€
Valeur du bien : 134 475€
Frais de notaire : 5 964€
Coût estimé : 5 964€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 10000€/an
Fourchette totale : 651€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7816€ - 12793€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 200 €
Prix d'achat :74 550 €
Décote à l'achat :-34 650€ (-31.7%)
Marge achat-revente :-31 239€ (-28.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 439€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 321,01€
Coût de l'assurance :12 288,41€
Taxe foncière : 999,99€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière à fuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 925 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 325€
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 75€/m² = 6825€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1300€ = 14300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:1 900€
    Rénovation chambres (2 pièces): Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement sol 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cléguérec (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 625€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 000 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 533 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 439 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 925 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 949 €
Revenus locatifs : +10 000 €
Charges déductibles : -65 949 €
Résultat foncier Année 1 : -55 949 €(Déficit de 55 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 024 €/an
Revenus locatifs : +10 000 €
Charges déductibles : -6 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34549.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 550 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 458 €(65% de 74 550 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 762 €/an
Calcul : 48 458 € × 3,636% = 1 762 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 000 €65 954 €4 537 €-55 954 €21 400 €34 554 €34 554 €
210 200 €5 906 €4 415 €4 294 €--30 260 €
310 404 €5 780 €4 288 €4 624 €--25 636 €
410 612 €5 649 €4 157 €4 963 €--20 673 €
510 824 €5 514 €4 022 €5 311 €--15 362 €
611 041 €5 374 €3 882 €5 667 €--9 695 €
711 262 €5 230 €3 738 €6 032 €--3 663 €
811 487 €5 080 €3 589 €6 406 €---
911 716 €4 926 €3 435 €6 790 €---
1011 951 €4 767 €3 276 €7 184 €---
1112 190 €4 603 €3 111 €7 587 €---
1212 434 €4 433 €2 941 €8 001 €---
1312 682 €4 257 €2 766 €8 425 €---
1412 936 €4 076 €2 584 €8 860 €---
1513 195 €3 888 €2 397 €9 306 €---
1613 459 €3 695 €2 203 €9 764 €---
1713 728 €3 495 €2 003 €10 233 €---
1814 002 €3 288 €1 796 €10 714 €---
1914 282 €3 074 €1 583 €11 208 €---
2014 568 €2 854 €1 362 €11 714 €---
2114 859 €2 626 €1 134 €12 234 €---
2215 157 €2 390 €899 €12 766 €---
2315 460 €2 147 €655 €13 313 €---
2415 769 €1 895 €404 €13 874 €---
2516 084 €1 635 €144 €14 449 €---
TOTAL320 300 €162 534 €65 321 €157 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-6 420 €+8 520 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €0 €+2 100 €
6+2 100 €0 €+2 100 €
7+2 100 €0 €+2 100 €
8+2 100 €+823 €+1 277 €
9+2 100 €+2 037 €+63 €
10+2 100 €+2 155 €-55 €
11+2 100 €+2 276 €-176 €
12+2 100 €+2 400 €-300 €
13+2 100 €+2 528 €-428 €
14+2 100 €+2 658 €-558 €
15+2 100 €+2 792 €-692 €
16+2 100 €+2 929 €-829 €
17+2 100 €+3 070 €-970 €
18+2 100 €+3 214 €-1 114 €
19+2 100 €+3 362 €-1 262 €
20+2 100 €+3 514 €-1 414 €
21+2 100 €+3 670 €-1 570 €
22+2 100 €+3 830 €-1 730 €
23+2 100 €+3 994 €-1 894 €
24+2 100 €+4 162 €-2 062 €
25+2 100 €+4 335 €-2 235 €
Total+52 500 €+47 330 €+5 170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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