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Maison - 5 pièce(s) - 85 m²

Bien expiré
VilleSauveterre-de-Rouergue (12)
Surface85m²
Coût Total131 410€
Loyer Annuel7 165€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 823,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le coeur historique du village de Sauveterre de Rouergue : Ancienne maison de village de 1857, 85 m2 habitable. 1er étage : cuisine aménagée, salle à manger et salon. 2e étage : 2 chambres, 1 chambre d'enfant, salle de bain avec toilettes. Dépendances : combles, chaufferie, cave et buanderie.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie G, Classe climat G Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4520.00 euros et 6170.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Numéro de mandat : 1439

Ville : Sauveterre-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12800
Coordonnées : 44.219820, 2.316990
Total : 131 410€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 55 810€
Valeur du bien : 125 810€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.48€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7165€/an
Fourchette totale : 465€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5585€ - 9192€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,32 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 897 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+103€ (+0.1%)
Marge achat-revente :-61 513€ (-88.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 053,07€
Coût de l'assurance :11 498,37€
Taxe foncière : 716,51€/an
Soit par mois : 59,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 810 €(657 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:360€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Sauveterre-de-Rouergue). Les prix ont été adaptés selon la zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 424 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 410 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 411 €
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -61 411 €
Résultat foncier Année 1 : -54 245 €(Déficit de 54 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 601 €/an
Revenus locatifs : +7 165 €
Charges déductibles : -5 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32845.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 165 €61 415 €4 428 €-54 250 €21 400 €32 850 €32 850 €
27 308 €5 487 €4 311 €1 821 €--31 029 €
37 455 €5 366 €4 190 €2 089 €--28 940 €
47 604 €5 240 €4 064 €2 363 €--26 577 €
57 756 €5 110 €3 934 €2 646 €--23 931 €
67 911 €4 976 €3 799 €2 935 €--20 996 €
78 069 €4 836 €3 660 €3 233 €--17 763 €
88 230 €4 692 €3 516 €3 538 €--14 225 €
98 395 €4 543 €3 367 €3 852 €--10 373 €
108 563 €4 389 €3 213 €4 174 €--6 199 €
118 734 €4 230 €3 053 €4 505 €--1 695 €
128 909 €4 065 €2 888 €4 844 €---
139 087 €3 894 €2 717 €5 193 €---
149 269 €3 717 €2 541 €5 552 €---
159 454 €3 534 €2 358 €5 920 €---
169 643 €3 345 €2 169 €6 298 €---
179 836 €3 149 €1 973 €6 687 €---
1810 033 €2 947 €1 770 €7 086 €---
1910 234 €2 737 €1 561 €7 496 €---
2010 438 €2 521 €1 344 €7 918 €---
2110 647 €2 296 €1 120 €8 351 €---
2210 860 €2 064 €888 €8 796 €---
2311 077 €1 824 €648 €9 253 €---
2411 299 €1 576 €400 €9 723 €---
2511 525 €1 319 €143 €10 206 €---
TOTAL229 502 €149 274 €64 053 €80 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 505 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 505 €-6 420 €+7 925 €
2+1 505 €0 €+1 505 €
3+1 505 €0 €+1 505 €
4+1 505 €0 €+1 505 €
5+1 505 €0 €+1 505 €
6+1 505 €0 €+1 505 €
7+1 505 €0 €+1 505 €
8+1 505 €0 €+1 505 €
9+1 505 €0 €+1 505 €
10+1 505 €0 €+1 505 €
11+1 505 €0 €+1 505 €
12+1 505 €+1 453 €+52 €
13+1 505 €+1 558 €-53 €
14+1 505 €+1 666 €-161 €
15+1 505 €+1 776 €-271 €
16+1 505 €+1 889 €-384 €
17+1 505 €+2 006 €-501 €
18+1 505 €+2 126 €-621 €
19+1 505 €+2 249 €-744 €
20+1 505 €+2 375 €-870 €
21+1 505 €+2 505 €-1 000 €
22+1 505 €+2 639 €-1 134 €
23+1 505 €+2 776 €-1 271 €
24+1 505 €+2 917 €-1 412 €
25+1 505 €+3 062 €-1 557 €
Total+37 625 €+24 577 €+13 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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