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Maison 10 pièces 180 m²

Bien expiré
VilleVianne (47)
Surface180m²
Coût Total199 000€
Loyer Annuel15 443€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 180 m² - Charmante maison au bord de la rivière avec possibilité de créer un studio indépendant

A34704SRS47 - Maison en pierre au bord de la rivière avec beaucoup de cachet, studio indépendant et balcon donnant sur la rivière

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A34704SRS47 Date de réalisation du diagnostic : 20/11/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 080 € et 4 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vianne
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47230
Coordonnées : 44.196728, 0.316936
Total : 199 000€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 188 200€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15443€/an
Fourchette totale : 968€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 11613€ - 20536€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,31 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :262 136 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-127 136€ (-48.5%)
Marge achat-revente :63 136€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 872,27€
Coût de l'assurance :17 412,50€
Taxe foncière : 1 544,31€/an
Soit par mois : 128,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 182,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 5/5 visible - Salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 0 chambres (état 4/5 assumé)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Salon spacieux, peu de travaux nécessaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain × 30€/m² × 20m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:0€
    Aucune rénovation nécessaire pour les chambres (état 4/5 assumé)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² × 20m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vianne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 443 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 318 €
Revenus locatifs : +15 443 €
Charges déductibles : -62 318 €
Résultat foncier Année 1 : -46 875 €(Déficit de 46 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 118 €/an
Revenus locatifs : +15 443 €
Charges déductibles : -9 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25475.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 443 €62 325 €6 884 €-46 882 €21 400 €25 482 €25 482 €
215 752 €8 945 €6 704 €6 807 €--18 675 €
316 067 €8 758 €6 517 €7 309 €--11 365 €
416 388 €8 564 €6 324 €7 824 €--3 542 €
516 716 €8 364 €6 123 €8 352 €---
617 050 €8 157 €5 916 €8 894 €---
717 391 €7 942 €5 701 €9 449 €---
817 739 €7 720 €5 479 €10 020 €---
918 094 €7 489 €5 248 €10 605 €---
1018 456 €7 251 €5 010 €11 205 €---
1118 825 €7 004 €4 763 €11 821 €---
1219 202 €6 748 €4 507 €12 454 €---
1319 586 €6 483 €4 242 €13 103 €---
1419 977 €6 209 €3 968 €13 769 €---
1520 377 €5 925 €3 684 €14 452 €---
1620 784 €5 630 €3 390 €15 154 €---
1721 200 €5 326 €3 085 €15 874 €---
1821 624 €5 010 €2 769 €16 614 €---
1922 057 €4 684 €2 443 €17 373 €---
2022 498 €4 345 €2 104 €18 152 €---
2122 948 €3 995 €1 754 €18 953 €---
2223 407 €3 632 €1 391 €19 774 €---
2323 875 €3 256 €1 016 €20 618 €---
2424 352 €2 867 €627 €21 485 €---
2524 839 €2 464 €224 €22 375 €---
TOTAL494 647 €209 093 €99 872 €285 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 443 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 243 €-6 420 €+9 663 €
2+3 243 €0 €+3 243 €
3+3 243 €0 €+3 243 €
4+3 243 €0 €+3 243 €
5+3 243 €+1 443 €+1 800 €
6+3 243 €+2 668 €+575 €
7+3 243 €+2 835 €+408 €
8+3 243 €+3 006 €+237 €
9+3 243 €+3 181 €+62 €
10+3 243 €+3 362 €-119 €
11+3 243 €+3 546 €-303 €
12+3 243 €+3 736 €-493 €
13+3 243 €+3 931 €-688 €
14+3 243 €+4 131 €-888 €
15+3 243 €+4 336 €-1 093 €
16+3 243 €+4 546 €-1 303 €
17+3 243 €+4 762 €-1 519 €
18+3 243 €+4 984 €-1 741 €
19+3 243 €+5 212 €-1 969 €
20+3 243 €+5 446 €-2 203 €
21+3 243 €+5 686 €-2 443 €
22+3 243 €+5 932 €-2 689 €
23+3 243 €+6 185 €-2 942 €
24+3 243 €+6 445 €-3 202 €
25+3 243 €+6 712 €-3 469 €
Total+81 075 €+85 666 €+-4 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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