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Détails du bien

VilleAlès (30)
Surface280m²
Coût Total453 200€
Loyer Annuel34 196€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 330 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 178,57 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Alès 30100 Maison de maître ou grand mas à rénover sur 2355 m² de terrain clos arboré et divisible, cette bâtisse est composée de deux logements, premier logement en rez-de-chaussée, 130 m² habitables, trois chambres cuisine, salon séjour en enfilade dans chaque chambre WC et évier. Et dans la troisième chambre une douche et WC. Grand Garage communiquant avec chaufferie. Deuxième logement composé de quatre chambres cuisine pièce de vie et salon, le tout sur 150 m² habitables. Des travaux de rénovation sont à prévoir L'assainissement autonome sera neuf. le tout sur 2355 m² de terrain avec piscine un havre de paix à cinq minutes du centre-ville. A saisir, Vente urgente

  • Bien soumis au DPE : Oui
  • Bien en coproprieté : Non
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques du Gouvernement.
  • Prix de vente (TTC): 330000 euros*
  • *Honoraires à Charge Acquéreur (%) : 4.76%
  • *Honoraires à Charge Acquéreur (euro) :15000 e
  • Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de PASCAL Lilian |SARL (société à responsabilité limitée)| immatriculé au RSAC / SIRET : 5381791770018
Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Total : 453 200€
Prix d'acquisition : 330 000€
Travaux : 96 800€
Valeur du bien : 426 800€
Frais de notaire : 26 400€
Coût estimé : 26 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2850€/mois
Loyer annuel estimé : 34196€/an
Fourchette totale : 2279€ - 3563€/mois
Fourchette annuelle : 27353€ - 42750€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 029,41 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :568 235 €
Prix d'achat :330 000 €
Décote à l'achat :-238 235€ (-41.9%)
Marge achat-revente :115 035€ (20.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :453 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 244,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :132,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 376,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :220 177,90€
Coût de l'assurance :39 655,00€
Taxe foncière : 3 419,58€/an
Soit par mois : 284,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 849,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 661,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des éléments décoratifs dans le salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 800 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 600€ = 21000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:15 000€
    Isolation toiture: 280 m² × 50€/m² = 14000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:17 000€
    Revêtement sol (parquet): 100 m² × 120€/m² = 12000€, Peinture: 100 m² × 30€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 800€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 196 €/an
Calcul : 2 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 453 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 586 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 019 €
Revenus locatifs : +34 196 €
Charges déductibles : -117 019 €
Résultat foncier Année 1 : -82 823 €(Déficit de 82 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 219 €/an
Revenus locatifs : +34 196 €
Charges déductibles : -20 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61422.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 800 €/an
Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 196 €117 033 €15 227 €-82 837 €21 400 €61 437 €61 437 €
234 880 €19 829 €14 823 €15 051 €--46 387 €
335 577 €19 411 €14 405 €16 167 €--30 220 €
436 289 €18 978 €13 972 €17 311 €--12 909 €
537 015 €18 530 €13 524 €18 484 €---
637 755 €18 067 €13 061 €19 688 €---
738 510 €17 588 €12 582 €20 922 €---
839 280 €17 092 €12 087 €22 188 €---
940 066 €16 580 €11 574 €23 486 €---
1040 867 €16 049 €11 043 €24 818 €---
1141 684 €15 500 €10 494 €26 184 €---
1242 518 €14 932 €9 927 €27 586 €---
1343 368 €14 345 €9 339 €29 023 €---
1444 236 €13 737 €8 732 €30 499 €---
1545 121 €13 109 €8 103 €32 012 €---
1646 023 €12 458 €7 453 €33 565 €---
1746 943 €11 785 €6 780 €35 158 €---
1847 882 €11 089 €6 084 €36 793 €---
1948 840 €10 369 €5 364 €38 471 €---
2049 817 €9 624 €4 619 €40 192 €---
2150 813 €8 854 €3 848 €41 959 €---
2251 829 €8 056 €3 051 €43 773 €---
2352 866 €7 231 €2 226 €45 634 €---
2453 923 €6 378 €1 372 €47 545 €---
2555 002 €5 495 €490 €49 506 €---
TOTAL1 095 301 €442 122 €220 178 €653 178 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 178 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 181 €-6 420 €+13 601 €
2+7 181 €0 €+7 181 €
3+7 181 €0 €+7 181 €
4+7 181 €0 €+7 181 €
5+7 181 €+1 673 €+5 508 €
6+7 181 €+5 906 €+1 275 €
7+7 181 €+6 277 €+904 €
8+7 181 €+6 656 €+525 €
9+7 181 €+7 046 €+135 €
10+7 181 €+7 445 €-264 €
11+7 181 €+7 855 €-674 €
12+7 181 €+8 276 €-1 095 €
13+7 181 €+8 707 €-1 526 €
14+7 181 €+9 150 €-1 969 €
15+7 181 €+9 604 €-2 423 €
16+7 181 €+10 069 €-2 888 €
17+7 181 €+10 547 €-3 366 €
18+7 181 €+11 038 €-3 857 €
19+7 181 €+11 541 €-4 360 €
20+7 181 €+12 058 €-4 877 €
21+7 181 €+12 588 €-5 407 €
22+7 181 €+13 132 €-5 951 €
23+7 181 €+13 690 €-6 509 €
24+7 181 €+14 264 €-7 083 €
25+7 181 €+14 852 €-7 671 €
Total+179 525 €+195 953 €+-16 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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