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Appartement 100m² au parc Giron

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface100m²
Coût Total155 900€
Loyer Annuel10 615€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 100m² au parc Giron - Grand appartement, 2-3 chambres, dans une petite copropriété à faibles charges. 1er étage sur un total de 2. L'appartement constitue la totalité du 1er étage (pas de voisin de pallier). Cuisine très spacieuse (24m), équipée plaque à induction et frigo américain. Balcon et escalier d'accès privatif en plus de l'escalier commun. Cour intérieure en copropriété. Chauffage individuel au gaz. La chaudière est une ELM.LEBLANC de 2025. Commerces à proximité (Intermarché, boulangerie, bureau de tabac...), écoles. Le centre-ville est à 10 min à pieds, le stationnement dans le quartier est gratuit en grande partie. Nouveau DPE pas encore réalisé, il était D dans l'ancien système.

Vente directe, pas d'agence ni aucun démarchage quelconque, merci

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.439570, 4.399750
Total : 155 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 147 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10615€/an
Fourchette totale : 656€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 7874€ - 14312€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 219,13 €/m²
Basé sur :710 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 913 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-11 913€ (-9.8%)
Marge achat-revente :-33 987€ (-27.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :780,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 241,64€
Coût de l'assurance :13 641,25€
Taxe foncière : 1 061,53€/an
Soit par mois : 88,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 884,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Ancien DPE était D, nouveau DPE pas encore réalisé.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage au gaz est récent (chaudière de 2025), aucune action nécessaire.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture propre mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Remplacement de 10 fenêtres: 10 × 1200€/fenêtre = 12000€ (prix moyen pour fenêtres double vitrage performant incluant la pose). Main d'œuvre: 2000€.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète cuisine (12 m²): 6000€ (prix moyen pour cuisine complète milieu de gamme), Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 10000€ (prix moyen pour rénovation complète incluant la pose). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Rafraîchissement du revêtement de sol dans 2 chambres (24 m²): 24 × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 2160€.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon (25 m²): 25 × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 095 €
Revenus locatifs : +10 615 €
Charges déductibles : -44 095 €
Résultat foncier Année 1 : -33 480 €(Déficit de 33 480 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 080 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 995 €/an
Revenus locatifs : +10 615 €
Charges déductibles : -6 995 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12079.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 615 €44 100 €5 393 €-33 485 €21 400 €12 085 €12 085 €
210 828 €6 859 €5 252 €3 969 €--8 117 €
311 044 €6 713 €5 106 €4 331 €--3 785 €
411 265 €6 561 €4 954 €4 704 €---
511 490 €6 404 €4 797 €5 086 €---
611 720 €6 242 €4 635 €5 478 €---
711 955 €6 074 €4 466 €5 881 €---
812 194 €5 899 €4 292 €6 294 €---
912 438 €5 719 €4 112 €6 719 €---
1012 686 €5 532 €3 925 €7 154 €---
1112 940 €5 338 €3 731 €7 601 €---
1213 199 €5 138 €3 531 €8 061 €---
1313 463 €4 931 €3 323 €8 532 €---
1413 732 €4 716 €3 108 €9 016 €---
1514 007 €4 493 €2 886 €9 514 €---
1614 287 €4 263 €2 655 €10 024 €---
1714 573 €4 024 €2 417 €10 549 €---
1814 864 €3 777 €2 170 €11 087 €---
1915 161 €3 521 €1 914 €11 640 €---
2015 464 €3 256 €1 649 €12 209 €---
2115 774 €2 981 €1 374 €12 792 €---
2216 089 €2 697 €1 090 €13 392 €---
2316 411 €2 403 €796 €14 008 €---
2416 739 €2 098 €491 €14 641 €---
2517 074 €1 782 €175 €15 292 €---
TOTAL340 011 €155 521 €78 242 €184 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 615 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229 €-6 420 €+8 649 €
2+2 229 €0 €+2 229 €
3+2 229 €0 €+2 229 €
4+2 229 €+276 €+1 953 €
5+2 229 €+1 526 €+703 €
6+2 229 €+1 643 €+586 €
7+2 229 €+1 764 €+465 €
8+2 229 €+1 888 €+341 €
9+2 229 €+2 016 €+213 €
10+2 229 €+2 146 €+83 €
11+2 229 €+2 280 €-51 €
12+2 229 €+2 418 €-189 €
13+2 229 €+2 560 €-331 €
14+2 229 €+2 705 €-476 €
15+2 229 €+2 854 €-625 €
16+2 229 €+3 007 €-778 €
17+2 229 €+3 165 €-936 €
18+2 229 €+3 326 €-1 097 €
19+2 229 €+3 492 €-1 263 €
20+2 229 €+3 663 €-1 434 €
21+2 229 €+3 838 €-1 609 €
22+2 229 €+4 018 €-1 789 €
23+2 229 €+4 202 €-1 973 €
24+2 229 €+4 392 €-2 163 €
25+2 229 €+4 588 €-2 359 €
Total+55 725 €+55 347 €+378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 131 jours
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