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vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface156
Coût Total327 800
Loyer Annuel28 866
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+386
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 506,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours, venez découvrir cet appartement de plus de 155 m² à deux pas de toutes les commodités. Il est situé au premier étage d'une co-propriété de 3 lots seulement, dans l'entrée nous retrouvons un palier qui dessert un salon, une salle à manger, une chambre, une salle de bains et une cuisine aménagée et équipée. A l'étage le palier dessert 3 chambres, un dressing et une salle d'eau. Bien rare sur le secteur, à visiter rapidement, pas de travaux à prévoir. Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 5

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.270000, 2.700000
Total : 327 800
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 74 000
Valeur du bien : 309 000
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2405€/mois
Loyer annuel estimé : 28866€/an
Fourchette totale : 1993€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 23917€ - 34839€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 613,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :95,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 708,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 115,07
Coût de l'assurance :28 682,50
Taxe foncière : 2 886,55€/an
Soit par mois : 240,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 405,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 019,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments datés
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:20 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15 000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation légère:3 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:2 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Calcul : 2 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 800 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 147 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 887 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 682
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -89 682
Résultat foncier Année 1 : -60 816(Déficit de 60 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 416
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 682 €/an
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -15 682
Résultat foncier Années 2+ : 13 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39416.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 86689 69210 819-60 82721 400 €39 427 €39 427 €
229 44315 40310 52914 040--25 387 €
330 03215 10310 23014 928--10 459 €
430 63214 7949 92015 838---
531 24514 4749 60016 771---
631 87014 1439 26917 727---
732 50713 8018 92718 706---
833 15713 4478 57319 710---
933 82113 0818 20820 739---
1034 49712 7037 82921 794---
1135 18712 3127 43822 875---
1235 89111 9087 03423 983---
1336 60811 4906 61625 118---
1437 34111 0586 18426 283---
1538 08710 6115 73727 476---
1638 84910 1495 27628 700---
1739 6269 6724 79829 954---
1840 4199 1784 30431 241---
1941 2278 6683 79432 560---
2042 0528 1403 26633 912---
2142 8937 5942 72035 299---
2243 7507 0302 15636 721---
2344 6256 4461 57238 179---
2445 5185 84396939 675---
2546 4285 22034641 209---
TOTAL924 571351 961156 115572 61021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 572 610
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 062-6 420+12 482
2+6 0620+6 062
3+6 0620+6 062
4+6 062+1 614+4 448
5+6 062+5 031+1 031
6+6 062+5 318+744
7+6 062+5 612+450
8+6 062+5 913+149
9+6 062+6 222-160
10+6 062+6 538-476
11+6 062+6 862-800
12+6 062+7 195-1 133
13+6 062+7 535-1 473
14+6 062+7 885-1 823
15+6 062+8 243-2 181
16+6 062+8 610-2 548
17+6 062+8 986-2 924
18+6 062+9 372-3 310
19+6 062+9 768-3 706
20+6 062+10 174-4 112
21+6 062+10 590-4 528
22+6 062+11 016-4 954
23+6 062+11 454-5 392
24+6 062+11 902-5 840
25+6 062+12 363-6 301
Total+151 550+171 783+-20 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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