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vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface156m²
Coût Total327 800€
Loyer Annuel28 866€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 506,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours, venez découvrir cet appartement de plus de 155 m² à deux pas de toutes les commodités. Il est situé au premier étage d'une co-propriété de 3 lots seulement, dans l'entrée nous retrouvons un palier qui dessert un salon, une salle à manger, une chambre, une salle de bains et une cuisine aménagée et équipée. A l'étage le palier dessert 3 chambres, un dressing et une salle d'eau. Bien rare sur le secteur, à visiter rapidement, pas de travaux à prévoir. Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 5

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.270000, 2.700000
Total : 327 800€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 309 000€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2405€/mois
Loyer annuel estimé : 28866€/an
Fourchette totale : 1993€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 23917€ - 34839€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 613,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :95,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 708,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 115,07€
Coût de l'assurance :28 682,50€
Taxe foncière : 2 886,55€/an
Soit par mois : 240,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 405,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 019,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments datés
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris le tableau électrique et les prises.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15 000€/système = 15000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€/chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation légère:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Calcul : 2 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 808 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 147 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 887 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 682 €
Revenus locatifs : +28 866 €
Charges déductibles : -89 682 €
Résultat foncier Année 1 : -60 816 €(Déficit de 60 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 682 €/an
Revenus locatifs : +28 866 €
Charges déductibles : -15 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39416.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 866 €89 692 €10 819 €-60 827 €21 400 €39 427 €39 427 €
229 443 €15 403 €10 529 €14 040 €--25 387 €
330 032 €15 103 €10 230 €14 928 €--10 459 €
430 632 €14 794 €9 920 €15 838 €---
531 245 €14 474 €9 600 €16 771 €---
631 870 €14 143 €9 269 €17 727 €---
732 507 €13 801 €8 927 €18 706 €---
833 157 €13 447 €8 573 €19 710 €---
933 821 €13 081 €8 208 €20 739 €---
1034 497 €12 703 €7 829 €21 794 €---
1135 187 €12 312 €7 438 €22 875 €---
1235 891 €11 908 €7 034 €23 983 €---
1336 608 €11 490 €6 616 €25 118 €---
1437 341 €11 058 €6 184 €26 283 €---
1538 087 €10 611 €5 737 €27 476 €---
1638 849 €10 149 €5 276 €28 700 €---
1739 626 €9 672 €4 798 €29 954 €---
1840 419 €9 178 €4 304 €31 241 €---
1941 227 €8 668 €3 794 €32 560 €---
2042 052 €8 140 €3 266 €33 912 €---
2142 893 €7 594 €2 720 €35 299 €---
2243 750 €7 030 €2 156 €36 721 €---
2344 625 €6 446 €1 572 €38 179 €---
2445 518 €5 843 €969 €39 675 €---
2546 428 €5 220 €346 €41 209 €---
TOTAL924 571 €351 961 €156 115 €572 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 572 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 062 €-6 420 €+12 482 €
2+6 062 €0 €+6 062 €
3+6 062 €0 €+6 062 €
4+6 062 €+1 614 €+4 448 €
5+6 062 €+5 031 €+1 031 €
6+6 062 €+5 318 €+744 €
7+6 062 €+5 612 €+450 €
8+6 062 €+5 913 €+149 €
9+6 062 €+6 222 €-160 €
10+6 062 €+6 538 €-476 €
11+6 062 €+6 862 €-800 €
12+6 062 €+7 195 €-1 133 €
13+6 062 €+7 535 €-1 473 €
14+6 062 €+7 885 €-1 823 €
15+6 062 €+8 243 €-2 181 €
16+6 062 €+8 610 €-2 548 €
17+6 062 €+8 986 €-2 924 €
18+6 062 €+9 372 €-3 310 €
19+6 062 €+9 768 €-3 706 €
20+6 062 €+10 174 €-4 112 €
21+6 062 €+10 590 €-4 528 €
22+6 062 €+11 016 €-4 954 €
23+6 062 €+11 454 €-5 392 €
24+6 062 €+11 902 €-5 840 €
25+6 062 €+12 363 €-6 301 €
Total+151 550 €+171 783 €+-20 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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