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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLassay-sur-Croisne (41)
Surface163.6
Coût Total263 284
Loyer Annuel16 803
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 163.6 m²
Prix au m² : 1 088,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

Découvrez cette belle maison familiale de 164 m² située à Lassay-sur-Croisne, offrant un cadre de vie paisible et verdoyant. Dès l'entrée, vous serez séduits par ses volumes généreux et son fort potentiel.

Le rez-de-chaussée se compose de deux séjours lumineux, deux cuisines, d'une chambre, d'une salle de bain, d'un WC indépendant ainsi que d'une buanderie, offrant une organisation fonctionnelle idéale pour une grande famille ou un projet multigénérationnel.

À l'étage, l'espace nuit comprend quatre chambres, une salle de bain et un WC, permettant à chacun de profiter de son intimité.

L'ensemble est implanté sur un magnifique terrain clos de 4 180 m², véritable havre de paix, agrémenté d'une dépendance et d'un chalet en bois, parfaits pour du rangement, un atelier ou un espace de loisirs. Au prix de 178000 euros frais d'agence inclus Une maison chaleureuse et pleine de potentiel, à découvrir sans tarder !! Référence agence : 21974

Ville : Lassay-sur-Croisne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41230
Coordonnées : 47.360600, 1.617120
Total : 263 284
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 71 044
Valeur du bien : 249 044
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163.6
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16803€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1718€/mois
Fourchette annuelle : 13697€ - 20612€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700,4 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :278 185
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-100 185 (-36.0%)
Marge achat-revente :14 901€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 284
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 382,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 332,31
Coût de l'assurance :23 037,35
Taxe foncière : 1 680,26€/an
Soit par mois : 140,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 400,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163.6 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 044(434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 544
    Isolation combles: 163.6 m² × 40€/m² = 6544€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:24 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (matériel) + 2000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant mise à jour des éléments et peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 544✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 803 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 284 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 044
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 510
Revenus locatifs : +16 803
Charges déductibles : -82 510
Résultat foncier Année 1 : -65 707(Déficit de 65 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 307
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 466 €/an
Revenus locatifs : +16 803
Charges déductibles : -11 466
Résultat foncier Années 2+ : 5 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44307.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 80382 5188 872-65 71621 400 €44 316 €44 316 €
217 13911 2398 6375 900--38 416 €
317 48110 9968 3946 486--31 930 €
417 83110 7448 1427 087--24 843 €
518 18810 4837 8817 705--17 138 €
618 55110 2147 6128 338--8 800 €
718 9229 9357 3338 988---
819 3019 6467 0449 655---
919 6879 3476 74610 340---
1020 0819 0386 43711 042---
1120 4828 7196 11711 763---
1220 8928 3885 78612 504---
1321 3108 0465 44413 264---
1421 7367 6925 09014 044---
1522 1717 3264 72414 845---
1622 6146 9474 34515 667---
1723 0666 5553 95316 512---
1823 5286 1493 54717 379---
1923 9985 7293 12718 269---
2024 4785 2952 69319 183---
2124 9684 8462 24420 122---
2225 4674 3811 77921 086---
2325 9763 9001 29822 077---
2426 4963 40280023 094---
2527 0262 88728624 139---
TOTAL538 192264 420128 332273 77221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 772
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 803 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 529-6 420+9 949
2+3 5290+3 529
3+3 5290+3 529
4+3 5290+3 529
5+3 5290+3 529
6+3 5290+3 529
7+3 529+56+3 473
8+3 529+2 896+633
9+3 529+3 102+427
10+3 529+3 313+216
11+3 529+3 5290
12+3 529+3 751-222
13+3 529+3 979-450
14+3 529+4 213-684
15+3 529+4 453-924
16+3 529+4 700-1 171
17+3 529+4 954-1 425
18+3 529+5 214-1 685
19+3 529+5 481-1 952
20+3 529+5 755-2 226
21+3 529+6 037-2 508
22+3 529+6 326-2 797
23+3 529+6 623-3 094
24+3 529+6 928-3 399
25+3 529+7 242-3 713
Total+88 225+82 132+6 093
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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