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Détails du bien

VilleNice (06)
Surface77m²
Coût Total190 620€
Loyer Annuel17 190€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 857,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Total : 190 620€
Prix d'acquisition : 143 000€
Travaux : 36 180€
Valeur du bien : 179 180€
Frais de notaire : 11 440€
Coût estimé : 11 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17190€/an
Fourchette totale : 1018€ - 2015€/mois
Fourchette annuelle : 12219€ - 24184€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 12.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 355,5 €/m²
Basé sur :988 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :335 373 €
Prix d'achat :143 000 €
Décote à l'achat :-192 373€ (-57.4%)
Marge achat-revente :144 753€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 986,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 661,21€
Coût de l'assurance :16 679,25€
Taxe foncière : 1 719,04€/an
Soit par mois : 143,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 432,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des marques d'usure
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés dans une chambre, décoration soignée dans l'autre
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réorganisation de l'espace de rangement
Quantité: espace de rangement complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques éléments désordonnés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 180 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Peinture espace de rangement: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 153 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 719 €
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -44 719 €
Résultat foncier Année 1 : -27 528 €(Déficit de 27 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 539 €/an
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -8 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 652 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6128.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 950 €(65% de 143 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 380 €/an
Calcul : 92 950 € × 3,636% = 3 380 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 190 €44 725 €6 159 €-27 534 €21 400 €6 134 €6 134 €
217 534 €8 378 €5 992 €9 156 €---
317 885 €8 206 €5 820 €9 678 €---
418 243 €8 029 €5 643 €10 214 €---
518 607 €7 845 €5 459 €10 762 €---
618 980 €7 656 €5 270 €11 324 €---
719 359 €7 460 €5 074 €11 899 €---
819 746 €7 257 €4 871 €12 489 €---
920 141 €7 048 €4 662 €13 093 €---
1020 544 €6 832 €4 446 €13 712 €---
1120 955 €6 609 €4 223 €14 346 €---
1221 374 €6 378 €3 992 €14 996 €---
1321 802 €6 140 €3 754 €15 662 €---
1422 238 €5 894 €3 508 €16 344 €---
1522 682 €5 639 €3 253 €17 043 €---
1623 136 €5 377 €2 990 €17 759 €---
1723 599 €5 105 €2 719 €18 494 €---
1824 071 €4 824 €2 438 €19 246 €---
1924 552 €4 535 €2 148 €20 018 €---
2025 043 €4 235 €1 849 €20 808 €---
2125 544 €3 926 €1 539 €21 618 €---
2226 055 €3 606 €1 220 €22 449 €---
2326 576 €3 276 €889 €23 301 €---
2427 108 €2 934 €548 €24 173 €---
2527 650 €2 582 €195 €25 068 €---
TOTAL550 615 €184 497 €88 661 €366 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 610 €-6 420 €+10 030 €
2+3 610 €+906 €+2 704 €
3+3 610 €+2 904 €+706 €
4+3 610 €+3 064 €+546 €
5+3 610 €+3 229 €+381 €
6+3 610 €+3 397 €+213 €
7+3 610 €+3 570 €+40 €
8+3 610 €+3 747 €-137 €
9+3 610 €+3 928 €-318 €
10+3 610 €+4 114 €-504 €
11+3 610 €+4 304 €-694 €
12+3 610 €+4 499 €-889 €
13+3 610 €+4 698 €-1 088 €
14+3 610 €+4 903 €-1 293 €
15+3 610 €+5 113 €-1 503 €
16+3 610 €+5 328 €-1 718 €
17+3 610 €+5 548 €-1 938 €
18+3 610 €+5 774 €-2 164 €
19+3 610 €+6 005 €-2 395 €
20+3 610 €+6 242 €-2 632 €
21+3 610 €+6 486 €-2 876 €
22+3 610 €+6 735 €-3 125 €
23+3 610 €+6 990 €-3 380 €
24+3 610 €+7 252 €-3 642 €
25+3 610 €+7 520 €-3 910 €
Total+90 250 €+109 835 €+-19 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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