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Maison à vendre

VilleSaint-Clair (86)
Surface153m²
Coût Total192 766€
Loyer Annuel12 576€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 769,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 2 chambres

Maison de maître à finir avec grange, hangar et jardin à Saint Clair - À dix minutes de Loudun, à la périphérie du village de Saint-Clair, cette jolie maison de maître avec travaux à terminer à également le potentiel d'ajouter une autre chambre dans le grenier du premier étage.

Ville : Saint-Clair
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86330
Coordonnées : 46.876425, 0.059527
Total : 192 766€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 65 650€
Valeur du bien : 183 350€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1048€/mois
Loyer annuel estimé : 12576€/an
Fourchette totale : 811€ - 1355€/mois
Fourchette annuelle : 9727€ - 16258€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :690,29 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 614 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :+12 086€ (+11.4%)
Marge achat-revente :-87 152€ (-82.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 766€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 996,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 659,36€
Coût de l'assurance :16 385,11€
Taxe foncière : 1 257,57€/an
Soit par mois : 104,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 - Besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 - Besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 650 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 950€
    Isolation combles: 153 m² × 70€/m² = 10710€, Main d'œuvre: 240€
  • Chauffage:12 300€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 700€ = 13300€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture autres pièces: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Clair (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 048 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 576 €/an
Calcul : 1 048 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 766 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 258 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 785 €
Revenus locatifs : +12 576 €
Charges déductibles : -73 785 €
Résultat foncier Année 1 : -61 209 €(Déficit de 61 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 135 €/an
Revenus locatifs : +12 576 €
Charges déductibles : -8 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39809.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 576 €73 791 €6 228 €-61 215 €21 400 €39 815 €39 815 €
212 827 €7 973 €6 060 €4 855 €--34 961 €
313 084 €7 799 €5 886 €5 285 €--29 676 €
413 345 €7 619 €5 706 €5 726 €--23 949 €
513 612 €7 434 €5 521 €6 179 €--17 770 €
613 885 €7 242 €5 329 €6 643 €--11 128 €
714 162 €7 044 €5 131 €7 119 €--4 009 €
814 446 €6 839 €4 926 €7 607 €---
914 734 €6 628 €4 715 €8 107 €---
1015 029 €6 409 €4 496 €8 620 €---
1115 330 €6 183 €4 270 €9 146 €---
1215 636 €5 950 €4 037 €9 686 €---
1315 949 €5 709 €3 796 €10 240 €---
1416 268 €5 460 €3 547 €10 808 €---
1516 593 €5 203 €3 290 €11 391 €---
1616 925 €4 937 €3 024 €11 988 €---
1717 264 €4 662 €2 749 €12 601 €---
1817 609 €4 379 €2 466 €13 230 €---
1917 961 €4 086 €2 173 €13 876 €---
2018 320 €3 783 €1 870 €14 538 €---
2118 687 €3 470 €1 557 €15 217 €---
2219 061 €3 146 €1 233 €15 914 €---
2319 442 €2 812 €899 €16 630 €---
2419 831 €2 467 €554 €17 364 €---
2520 227 €2 111 €198 €18 117 €---
TOTAL402 805 €203 134 €89 659 €199 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 641 €-6 420 €+9 061 €
2+2 641 €0 €+2 641 €
3+2 641 €0 €+2 641 €
4+2 641 €0 €+2 641 €
5+2 641 €0 €+2 641 €
6+2 641 €0 €+2 641 €
7+2 641 €0 €+2 641 €
8+2 641 €+1 079 €+1 562 €
9+2 641 €+2 432 €+209 €
10+2 641 €+2 586 €+55 €
11+2 641 €+2 744 €-103 €
12+2 641 €+2 906 €-265 €
13+2 641 €+3 072 €-431 €
14+2 641 €+3 242 €-601 €
15+2 641 €+3 417 €-776 €
16+2 641 €+3 596 €-955 €
17+2 641 €+3 780 €-1 139 €
18+2 641 €+3 969 €-1 328 €
19+2 641 €+4 163 €-1 522 €
20+2 641 €+4 361 €-1 720 €
21+2 641 €+4 565 €-1 924 €
22+2 641 €+4 774 €-2 133 €
23+2 641 €+4 989 €-2 348 €
24+2 641 €+5 209 €-2 568 €
25+2 641 €+5 435 €-2 794 €
Total+66 025 €+59 901 €+6 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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