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Détails du bien

VilleAngers (49)
Surface160
Coût Total302 720
Loyer Annuel25 189
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 493,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

DAVY VILAYVONG - MEGAGENCE

Aux portes de BEAUPREAU, sur la belle commune de La Chapelle du GENET, cette belle maison de ville saura vous plaire par ses prestations de qualité. Situé en centre bourg, proche des commodités (école, commerces, arrêt de bus)

Le RDC propose une entrée, un salon ouvert sur la cuisine aménagée et équipée, 2 chambres avec rangement, 1 salle de douche avec WC.

L'étage présente 3 autres chambres très spacieuses, 1 second très grand salon pouvant devenir 2 chambres, 1 seconde salle d'eau avec douche et WC.

Le grand garage de plus de 60 m2 au sol en plus de sa mezzanine vous sera très pratique. Le jardin sans entretien, clos et la cave complètent le bien.

Chauffage par pompe à chaleur, eau chaude par ballon thermodynamique, isolation parfaite de la maison, assainissement au tout à l'égout conforme. Double vitrage oscillo-battants, volets roulants électriques.

Aucun travaux à prévoir

VENEZ POSER VOS VALISES

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 239 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Davy VILAYVONG - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGERS sous le numéro 839 495 397

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 302 720
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 44 600
Valeur du bien : 283 600
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2099€/mois
Loyer annuel estimé : 25189€/an
Fourchette totale : 1491€ - 2956€/mois
Fourchette annuelle : 17888€ - 35469€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 11.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 605,18 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :576 829
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-337 829 (-58.6%)
Marge achat-revente :274 109€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 515,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 603,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 926,30
Coût de l'assurance :26 488,00
Taxe foncière : 2 518,88€/an
Soit par mois : 209,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 099,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 813,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 86 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie, changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie, changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et des prises, changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et des prises.
Quantité: salon complet (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 500
    Cuisine complète: 6000€, Électricité (50 m²): 100€/m² × 50 = 5000€, Plomberie: 1000€, Peinture murs/plafond (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 600
    Salle de bain complète: 4000€, Électricité (10 m²): 100€/m² × 10 = 1000€, Plomberie: 1000€, Peinture murs/plafond (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 500
    Peinture murs/plafond (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Électricité (5 chambres): 100€/m² × 50 = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:14 000
    Peinture murs/plafond (100 m²): 30€/m² × 100 = 3000€, Électricité (100 m²): 100€/m² × 100 = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 189 €/an
Calcul : 2 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 720 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 060 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 641
Revenus locatifs : +25 189
Charges déductibles : -58 641
Résultat foncier Année 1 : -33 452(Déficit de 33 452 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 22 752
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 041 €/an
Revenus locatifs : +25 189
Charges déductibles : -14 041
Résultat foncier Années 2+ : 11 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22752.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 18958 65110 472-33 46210 700 €22 762 €22 762 €
225 69313 77610 19811 916--10 846 €
326 20613 4929 91412 714---
426 73113 1989 62013 533---
527 26512 8939 31514 372---
627 81012 5788 99915 233---
728 36712 2518 67316 116---
828 93411 9138 33417 021---
929 51311 5627 98417 950---
1030 10311 1997 62118 903---
1130 70510 8247 24519 881---
1231 31910 4356 85620 884---
1331 94510 0326 45321 914---
1432 5849 6146 03622 970---
1533 2369 1825 60424 054---
1633 9018 7355 15625 166---
1734 5798 2714 69326 308---
1835 2707 7914 21327 479---
1935 9767 2943 71628 681---
2036 6956 7803 20129 916---
2137 4296 2472 66831 182---
2238 1785 6952 11632 483---
2338 9415 1231 54533 818---
2439 7204 53195335 189---
2540 5153 91934036 596---
TOTAL806 803285 986151 926520 81710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 817
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 189 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 290-3 210+8 500
2+5 2900+5 290
3+5 290+561+4 729
4+5 290+4 060+1 230
5+5 290+4 312+978
6+5 290+4 570+720
7+5 290+4 835+455
8+5 290+5 106+184
9+5 290+5 385-95
10+5 290+5 671-381
11+5 290+5 964-674
12+5 290+6 265-975
13+5 290+6 574-1 284
14+5 290+6 891-1 601
15+5 290+7 216-1 926
16+5 290+7 550-2 260
17+5 290+7 892-2 602
18+5 290+8 244-2 954
19+5 290+8 604-3 314
20+5 290+8 975-3 685
21+5 290+9 355-4 065
22+5 290+9 745-4 455
23+5 290+10 145-4 855
24+5 290+10 557-5 267
25+5 290+10 979-5 689
Total+132 250+156 245+-23 995
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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