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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleSainte-Savine (10)
Surface64.37m²
Coût Total112 890€
Loyer Annuel6 911€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 64.37 m²
Prix au m² : 1 242,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Gaz, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

Situé à Sainte Savine, dans un secteur recherché, cet appartement traversant d'environ 64 m² avec balcon séduit par sa luminosité et son agencement fonctionnel. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée, d'une chambre, d'un salon, d'un séjour, d'une salle d'eau indépendante, d'un bureau avec possibilité d'en faire une seconde chambre. Une cave vient compléter ce bien. Appartement lumineux offrant un beau potentiel, un léger rafraîchissement est à prévoir. Idéal pour une résidence principale ou un investissement. A visiter sans tarder ! Contactez Louis BEAUJOIN au 06.11.31.56.25 pour visiter ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1880.0 € et 2580.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.297249, 4.057013
Total : 112 890€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 26 490€
Valeur du bien : 106 490€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64.37m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6911€/an
Fourchette totale : 445€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5340€ - 8945€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 665,16 €/m²
Basé sur :464 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 186 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-27 186€ (-25.4%)
Marge achat-revente :-5 704€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 507,42€
Coût de l'assurance :9 877,87€
Taxe foncière : 691,10€/an
Soit par mois : 57,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,08€/mois
Soit par an : 2 400,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 575,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remise à niveau des meubles de cuisine, remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 490 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 16 m² × 30€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 911 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 890 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 401 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 621 €
Revenus locatifs : +6 911 €
Charges déductibles : -33 621 €
Résultat foncier Année 1 : -26 710 €(Déficit de 26 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 131 €/an
Revenus locatifs : +6 911 €
Charges déductibles : -7 131 €
Résultat foncier Années 2+ : -220 €/an(Déficit de 220 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5309.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 911 €33 624 €3 647 €-26 713 €21 400 €5 313 €5 313 €
27 049 €7 036 €3 549 €13 €--5 300 €
37 190 €6 934 €3 447 €256 €--5 044 €
47 334 €6 829 €3 342 €505 €--4 539 €
57 481 €6 720 €3 233 €760 €--3 778 €
67 630 €6 608 €3 121 €1 022 €--2 756 €
77 783 €6 492 €3 005 €1 291 €--1 465 €
87 939 €6 372 €2 885 €1 567 €---
98 097 €6 248 €2 761 €1 849 €---
108 259 €6 120 €2 633 €2 139 €---
118 424 €5 988 €2 501 €2 436 €---
128 593 €5 851 €2 364 €2 742 €---
138 765 €5 710 €2 223 €3 055 €---
148 940 €5 564 €2 077 €3 376 €---
159 119 €5 414 €1 927 €3 705 €---
169 301 €5 258 €1 771 €4 043 €---
179 487 €5 097 €1 610 €4 390 €---
189 677 €4 931 €1 444 €4 746 €---
199 871 €4 759 €1 272 €5 111 €---
2010 068 €4 582 €1 095 €5 486 €---
2110 269 €4 399 €912 €5 871 €---
2210 475 €4 209 €722 €6 265 €---
2310 684 €4 014 €527 €6 670 €---
2410 898 €3 812 €325 €7 086 €---
2511 116 €3 603 €116 €7 513 €---
TOTAL221 361 €166 177 €52 507 €55 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 451 €-6 420 €+7 871 €
2+1 451 €0 €+1 451 €
3+1 451 €0 €+1 451 €
4+1 451 €0 €+1 451 €
5+1 451 €0 €+1 451 €
6+1 451 €0 €+1 451 €
7+1 451 €0 €+1 451 €
8+1 451 €+30 €+1 421 €
9+1 451 €+555 €+896 €
10+1 451 €+642 €+809 €
11+1 451 €+731 €+720 €
12+1 451 €+822 €+629 €
13+1 451 €+916 €+535 €
14+1 451 €+1 013 €+438 €
15+1 451 €+1 112 €+339 €
16+1 451 €+1 213 €+238 €
17+1 451 €+1 317 €+134 €
18+1 451 €+1 424 €+27 €
19+1 451 €+1 533 €-82 €
20+1 451 €+1 646 €-195 €
21+1 451 €+1 761 €-310 €
22+1 451 €+1 880 €-429 €
23+1 451 €+2 001 €-550 €
24+1 451 €+2 126 €-675 €
25+1 451 €+2 254 €-803 €
Total+36 275 €+16 555 €+19 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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