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Maison 6 pièces 199 m²

VilleAuch (32)
Surface199m²
Coût Total292 040€
Loyer Annuel24 041€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 000 €
Surface : 199 m²
Prix au m² : 1 226,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 6 pièces principales

Élégante maison de caractère, subllimée par le cachet de l'ancien, répartie sur trois niveaux. Son agencement raffiné permet d'envisager deux logements indépendants, idéal pour une famille ou générer un complément de revenus. Une agréable sortie extérieure complète ce bien rare, idéalement situé à deux pas des commodités et école. Honoraires à charge acquéreur : 6.48% Référence annonce : 548-543 Date de réalisation du diagnostic : 10/03/2026 Prix hors honoraires : 229 150 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 489 € et 3 367 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.646675, 0.586837
Total : 292 040€
Prix d'acquisition : 244 000€
Travaux : 28 520€
Valeur du bien : 272 520€
Frais de notaire : 19 520€
Coût estimé : 19 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 199m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24041€/an
Fourchette totale : 1502€ - 2673€/mois
Fourchette annuelle : 18019€ - 32077€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,33 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :329 013 €
Prix d'achat :244 000 €
Décote à l'achat :-85 013€ (-25.8%)
Marge achat-revente :36 973€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :85,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 536,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 284,08€
Coût de l'assurance :25 553,50€
Taxe foncière : 2 404,13€/an
Soit par mois : 200,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 003,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 736,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :266,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 520 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 200€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Carrelage (20m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant (45 m²): 60€/m² × 45 = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (45 m²): 40€/m² × 45 = 1800€
  • Chambres - Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité (3 chambres): 600€/chambre × 3 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds (38 m²): 40€/m² × 38 = 1520€
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 40€/m² × 15 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 041 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 040 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 022 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 836 €
Revenus locatifs : +24 041 €
Charges déductibles : -41 836 €
Résultat foncier Année 1 : -17 795 €(Déficit de 17 795 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 316 €/an
Revenus locatifs : +24 041 €
Charges déductibles : -13 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7095.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 600 €(65% de 244 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 767 €/an
Calcul : 158 600 € × 3,636% = 5 767 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 041 €41 846 €9 900 €-17 805 €10 700 €7 105 €7 105 €
224 522 €13 064 €9 638 €11 458 €---
325 013 €12 793 €9 367 €12 219 €---
425 513 €12 513 €9 087 €13 000 €---
526 023 €12 223 €8 796 €13 800 €---
626 543 €11 922 €8 496 €14 621 €---
727 074 €11 612 €8 185 €15 463 €---
827 616 €11 290 €7 864 €16 326 €---
928 168 €10 957 €7 531 €17 211 €---
1028 732 €10 613 €7 187 €18 118 €---
1129 306 €10 257 €6 831 €19 049 €---
1229 892 €9 888 €6 462 €20 004 €---
1330 490 €9 506 €6 080 €20 984 €---
1431 100 €9 112 €5 685 €21 988 €---
1531 722 €8 703 €5 277 €23 019 €---
1632 356 €8 280 €4 854 €24 076 €---
1733 003 €7 842 €4 416 €25 161 €---
1833 664 €7 390 €3 963 €26 274 €---
1934 337 €6 921 €3 495 €27 416 €---
2035 024 €6 436 €3 010 €28 588 €---
2135 724 €5 934 €2 508 €29 790 €---
2236 439 €5 415 €1 988 €31 024 €---
2337 167 €4 877 €1 451 €32 290 €---
2437 911 €4 321 €895 €33 590 €---
2538 669 €3 746 €319 €34 923 €---
TOTAL770 049 €257 461 €143 284 €512 588 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 512 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 049 €-3 210 €+8 259 €
2+5 049 €+1 306 €+3 743 €
3+5 049 €+3 666 €+1 383 €
4+5 049 €+3 900 €+1 149 €
5+5 049 €+4 140 €+909 €
6+5 049 €+4 386 €+663 €
7+5 049 €+4 639 €+410 €
8+5 049 €+4 898 €+151 €
9+5 049 €+5 163 €-114 €
10+5 049 €+5 436 €-387 €
11+5 049 €+5 715 €-666 €
12+5 049 €+6 001 €-952 €
13+5 049 €+6 295 €-1 246 €
14+5 049 €+6 597 €-1 548 €
15+5 049 €+6 906 €-1 857 €
16+5 049 €+7 223 €-2 174 €
17+5 049 €+7 548 €-2 499 €
18+5 049 €+7 882 €-2 833 €
19+5 049 €+8 225 €-3 176 €
20+5 049 €+8 576 €-3 527 €
21+5 049 €+8 937 €-3 888 €
22+5 049 €+9 307 €-4 258 €
23+5 049 €+9 687 €-4 638 €
24+5 049 €+10 077 €-5 028 €
25+5 049 €+10 477 €-5 428 €
Total+126 225 €+153 776 €+-27 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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