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Achat maison

Bien expiré
VilleTournon-Saint-Martin (36)
Surface150m²
Coût Total75 300€
Loyer Annuel10 762€
Rentabilité14.29%
Cashflow/mois+413€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 400 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 150 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel, Salle de séjour : 34 m², Terrain de 216 m², Travaux, Etat : à rénover

Maison de ville, comprenant au rez-de-chaussée : un séjour , un salon pouvant également faire office de chambre selon vos besoins, une cuisine fonctionnelle ainsi qu'une salle d'eau avec WC. À l'étage : une mezzanine offrant un espace supplémentaire (bureau, coin lecture, salle de jeux?) et cinq chambres, dont deux en enfilade, parfaites pour créer un espace enfants ou une suite modulable. DPE : G Garage avec partie cellier. Cour avec puits. Le tout sur env. 216m². 60 000 € HAI (dont 10.09% Ha ttc) Réf : 6820 (10.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Tournon-Saint-Martin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36220
Coordonnées : 46.785347, 0.812011
Total : 75 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 70 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10762€/an
Fourchette totale : 707€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8480€ - 13659€/an
Rentabilité brute :14.29%
Fourchette de rentabilité :11.26% - 18.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :372,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 394,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 342,25€
Coût de l'assurance :6 588,75€
Taxe foncière : 1 076,23€/an
Soit par mois : 89,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :413,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 438 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 762 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 352 €
Revenus locatifs : +10 762 €
Charges déductibles : -14 352 €
Résultat foncier Année 1 : -3 590 €(Déficit de 3 590 €)
Imputable sur revenu global : 3 590 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 852 €/an
Revenus locatifs : +10 762 €
Charges déductibles : -3 852 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 910 €/an
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 762 €14 355 €2 515 €-3 593 €3 593 €--
210 978 €3 788 €2 448 €7 190 €---
311 197 €3 719 €2 379 €7 478 €---
411 421 €3 647 €2 307 €7 774 €---
511 650 €3 573 €2 233 €8 077 €---
611 882 €3 496 €2 157 €8 386 €---
712 120 €3 417 €2 077 €8 703 €---
812 363 €3 335 €1 995 €9 028 €---
912 610 €3 250 €1 910 €9 360 €---
1012 862 €3 163 €1 823 €9 699 €---
1113 119 €3 072 €1 732 €10 047 €---
1213 382 €2 978 €1 638 €10 404 €---
1313 649 €2 881 €1 541 €10 768 €---
1413 922 €2 780 €1 441 €11 142 €---
1514 201 €2 677 €1 337 €11 524 €---
1614 485 €2 569 €1 229 €11 915 €---
1714 774 €2 458 €1 118 €12 316 €---
1815 070 €2 343 €1 003 €12 727 €---
1915 371 €2 224 €885 €13 147 €---
2015 679 €2 101 €762 €13 577 €---
2115 992 €1 974 €634 €14 018 €---
2216 312 €1 843 €503 €14 469 €---
2316 638 €1 707 €367 €14 932 €---
2416 971 €1 566 €226 €15 405 €---
2517 311 €1 420 €81 €15 890 €---
TOTAL344 721 €80 337 €36 342 €264 384 €3 593 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 078 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 384 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 260 €-1 078 €+3 338 €
2+2 260 €+2 157 €+103 €
3+2 260 €+2 244 €+16 €
4+2 260 €+2 332 €-72 €
5+2 260 €+2 423 €-163 €
6+2 260 €+2 516 €-256 €
7+2 260 €+2 611 €-351 €
8+2 260 €+2 708 €-448 €
9+2 260 €+2 808 €-548 €
10+2 260 €+2 910 €-650 €
11+2 260 €+3 014 €-754 €
12+2 260 €+3 121 €-861 €
13+2 260 €+3 231 €-971 €
14+2 260 €+3 343 €-1 083 €
15+2 260 €+3 457 €-1 197 €
16+2 260 €+3 575 €-1 315 €
17+2 260 €+3 695 €-1 435 €
18+2 260 €+3 818 €-1 558 €
19+2 260 €+3 944 €-1 684 €
20+2 260 €+4 073 €-1 813 €
21+2 260 €+4 205 €-1 945 €
22+2 260 €+4 341 €-2 081 €
23+2 260 €+4 479 €-2 219 €
24+2 260 €+4 622 €-2 362 €
25+2 260 €+4 767 €-2 507 €
Total+56 500 €+79 315 €+-22 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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