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Détails du bien

Bien expiré
VilleLézignan-Corbières (11)
Surface140m²
Coût Total181 020€
Loyer Annuel15 935€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 992,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG176613 : Proche centre Ville - dans une impasse - Maison de village en R+1 de type 6 de 140 m2 avec cour d'environ 80m2 clos de mur sans vis à vis. Au rdc cuisine indépendante - salon séjour en L donnant sur veranda et la cour - salle de bains - wc. Au premier - 4 chambres et wc. Maison très agréable et lumineuse. Chauffage gaz de ville - quelques travaux sont à prévoir.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 139000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 04/09/2025 - Classe-Energie D : 211 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2600 et 3560 Euros - Reseau Immo-Diffusion Olonzac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Lézignan-Corbières
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11200
Total : 181 020€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 30 900€
Valeur du bien : 169 900€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 12.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1328€/mois
Loyer annuel estimé : 15935€/an
Fourchette totale : 1004€ - 1756€/mois
Fourchette annuelle : 12048€ - 21077€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :52,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 956,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 975,67€
Coût de l'assurance :15 839,25€
Taxe foncière : 1 593,54€/an
Soit par mois : 132,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 900 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 900€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lézignan-Corbières. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 935 €/an
Calcul : 1 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 020 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 329 €
Revenus locatifs : +15 935 €
Charges déductibles : -39 329 €
Résultat foncier Année 1 : -23 394 €(Déficit de 23 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 429 €/an
Revenus locatifs : +15 935 €
Charges déductibles : -8 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 506 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1994.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 935 €39 335 €6 208 €-23 400 €21 400 €2 000 €2 000 €
216 254 €8 272 €6 045 €7 982 €---
316 579 €8 103 €5 876 €8 476 €---
416 911 €7 928 €5 701 €8 983 €---
517 249 €7 747 €5 520 €9 502 €---
617 594 €7 559 €5 332 €10 035 €---
717 946 €7 365 €5 138 €10 581 €---
818 305 €7 164 €4 937 €11 141 €---
918 671 €6 956 €4 729 €11 715 €---
1019 044 €6 740 €4 513 €12 304 €---
1119 425 €6 517 €4 290 €12 908 €---
1219 814 €6 286 €4 059 €13 527 €---
1320 210 €6 047 €3 820 €14 163 €---
1420 614 €5 800 €3 573 €14 814 €---
1521 026 €5 544 €3 316 €15 483 €---
1621 447 €5 278 €3 051 €16 169 €---
1721 876 €5 004 €2 777 €16 872 €---
1822 313 €4 719 €2 492 €17 594 €---
1922 760 €4 425 €2 198 €18 334 €---
2023 215 €4 120 €1 893 €19 094 €---
2123 679 €3 805 €1 578 €19 874 €---
2224 153 €3 478 €1 251 €20 674 €---
2324 636 €3 140 €913 €21 495 €---
2425 128 €2 790 €563 €22 338 €---
2525 631 €2 428 €201 €23 203 €---
TOTAL510 415 €176 553 €89 976 €333 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 333 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 346 €-6 420 €+9 766 €
2+3 346 €+1 795 €+1 551 €
3+3 346 €+2 543 €+803 €
4+3 346 €+2 695 €+651 €
5+3 346 €+2 851 €+495 €
6+3 346 €+3 010 €+336 €
7+3 346 €+3 174 €+172 €
8+3 346 €+3 342 €+4 €
9+3 346 €+3 515 €-169 €
10+3 346 €+3 691 €-345 €
11+3 346 €+3 872 €-526 €
12+3 346 €+4 058 €-712 €
13+3 346 €+4 249 €-903 €
14+3 346 €+4 444 €-1 098 €
15+3 346 €+4 645 €-1 299 €
16+3 346 €+4 851 €-1 505 €
17+3 346 €+5 062 €-1 716 €
18+3 346 €+5 278 €-1 932 €
19+3 346 €+5 500 €-2 154 €
20+3 346 €+5 728 €-2 382 €
21+3 346 €+5 962 €-2 616 €
22+3 346 €+6 202 €-2 856 €
23+3 346 €+6 449 €-3 103 €
24+3 346 €+6 701 €-3 355 €
25+3 346 €+6 961 €-3 615 €
Total+83 650 €+100 159 €+-16 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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