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Maison à vendre

VilleBlond (87)
Surface97m²
Coût Total138 966€
Loyer Annuel8 571€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 82 950 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 855,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Venez découvrir cette maison de bourg composée au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une agréable cuisine, d'une pièce de vie lumineuse avec insert et d'une grande chambre. L'étage vous propose deux chambres supplémentaires. Deux garages attenants complètent ce bien de qualité.

Ville : Blond
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.059181, 1.015044
Total : 138 966€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 49 380€
Valeur du bien : 132 330€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8571€/an
Fourchette totale : 565€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6781€ - 10834€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :761,9 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 904 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :+9 046€ (+12.2%)
Marge achat-revente :-65 062€ (-88.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 966€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :40,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 725,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 404,20€
Coût de l'assurance :12 159,53€
Taxe foncière : 857,10€/an
Soit par mois : 71,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais mise à jour nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la décoration
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 380 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 97 m² × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 880€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 40€/m² = 3 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 875€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 2 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blond (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 966 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 319 €
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -55 319 €
Résultat foncier Année 1 : -46 748 €(Déficit de 46 748 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 348 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 939 €/an
Revenus locatifs : +8 571 €
Charges déductibles : -5 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25348.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 571 €55 324 €4 600 €-46 753 €21 400 €25 353 €25 353 €
28 742 €5 821 €4 477 €2 922 €--22 431 €
38 917 €5 694 €4 350 €3 224 €--19 207 €
49 096 €5 562 €4 219 €3 534 €--15 674 €
59 278 €5 426 €4 083 €3 851 €--11 822 €
69 463 €5 286 €3 942 €4 178 €--7 645 €
79 652 €5 140 €3 797 €4 512 €--3 133 €
89 845 €4 990 €3 646 €4 855 €---
910 042 €4 835 €3 491 €5 208 €---
1010 243 €4 674 €3 330 €5 569 €---
1110 448 €4 508 €3 164 €5 940 €---
1210 657 €4 336 €2 992 €6 321 €---
1310 870 €4 158 €2 815 €6 712 €---
1411 087 €3 974 €2 631 €7 113 €---
1511 309 €3 784 €2 441 €7 525 €---
1611 535 €3 588 €2 245 €7 947 €---
1711 766 €3 385 €2 041 €8 381 €---
1812 001 €3 175 €1 831 €8 827 €---
1912 241 €2 958 €1 614 €9 284 €---
2012 486 €2 733 €1 390 €9 753 €---
2112 736 €2 501 €1 158 €10 235 €---
2212 991 €2 261 €918 €10 730 €---
2313 251 €2 013 €669 €11 238 €---
2413 516 €1 756 €413 €11 760 €---
2513 786 €1 491 €147 €12 295 €---
TOTAL274 532 €149 371 €66 404 €125 160 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €0 €+1 800 €
6+1 800 €0 €+1 800 €
7+1 800 €0 €+1 800 €
8+1 800 €+517 €+1 283 €
9+1 800 €+1 562 €+238 €
10+1 800 €+1 671 €+129 €
11+1 800 €+1 782 €+18 €
12+1 800 €+1 896 €-96 €
13+1 800 €+2 014 €-214 €
14+1 800 €+2 134 €-334 €
15+1 800 €+2 257 €-457 €
16+1 800 €+2 384 €-584 €
17+1 800 €+2 514 €-714 €
18+1 800 €+2 648 €-848 €
19+1 800 €+2 785 €-985 €
20+1 800 €+2 926 €-1 126 €
21+1 800 €+3 070 €-1 270 €
22+1 800 €+3 219 €-1 419 €
23+1 800 €+3 371 €-1 571 €
24+1 800 €+3 528 €-1 728 €
25+1 800 €+3 689 €-1 889 €
Total+45 000 €+37 548 €+7 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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