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Achat maison

Bien expiré
VilleLencloître (86)
Surface67
Coût Total104 338
Loyer Annuel5 905
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 600 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 934,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 67 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1895, 1 Salle d'eau, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine équipée, 1 Parking, Terrain de 445 m²

OPPORTUNITÉ D'INVESTISSEMENT EN VENTE À TERME LIBRE SUR 7 ANS FORTE RENTABILITÉ LOCATIVE Référence 422586032 Bouquet : 62600 EUR Rente : 833 EUR/mois Valeur du bien : 132600 EUR

Descriptif du bien : Demeure de charme rénovée - LENCLOITRE (86140) Maison en pierre rénovée, récemment restaurée avec des matériaux haut de gamme, alliant charme de l'ancien et confort moderne. Intérieur lumineux et chaleureux : grand salon - cuisine équipée équipée, 2 chambres avec salle d'eau, wc. À l'extérieur, petit jardin à aménager tout en étant à deux pas des commerces et services. Hangar ou garage ouvert. ? Maison confortable, accueillante et immédiatement opérationnelle pour une activité de chambres d'hôtes, avec fort potentiel de rentabilité locative saisonnière grâce à sa situation privilégiée au centre ville de Lencloitre. ? Une maison, élégante et prête à exploiter. À visiter sans tarder ! Analyse financière : ? VENTE À TERME LIBRE - LENCLOITRE (86140) ? ? Emplacement privilégié !

? À proximité de l'A10 / LGV Paris-Niort-Bordeaux (1/2 de CHATELLEARULT en voiture) ? Dans une commune dynamique avec tous les commerces accessibles à pied ? UN INVESTISSEMENT IMMÉDIATEMENT RENTABLE ? Charmante propriété en pierre avec un fort potentiel locatif ? Investissez avec un acompte initial de seulement 62 600 EUR honoraires inclus ? mensualité : 833 EUR/ 84 mois. ? UNE MAISON AUTHENTIQUE & PLEINE DE CHARME ? Maison en pierre au coeur d'un environnement agréable ? Idéale pour une résidence principale ou un investissement locatif ? Immédiatement habitable ? UNE OPPORTUNITÉ À SAISIR ! ? Crédit vendeur gratuit ? Possibilité de louer la propriété immédiatement ? Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou organiser une visite ! :-)

Ville : Lencloître
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86140
Coordonnées : 46.806520, 0.302010
Total : 104 338
Prix d'acquisition : 62 600
Travaux : 36 730
Valeur du bien : 99 330
Frais de notaire : 5 008
Coût estimé : 5 008
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5905€/an
Fourchette totale : 403€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4840€ - 7204€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 338
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 538,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 364,20
Coût de l'assurance :8 868,73
Taxe foncière : 590,52€/an
Soit par mois : 49,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 587,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1895, souvent associée à une classe énergétique E ou inférieure.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 67 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 730(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:2 680
    Isolation combles: 67 m² × 40€/m² = 2680€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lencloître (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 338 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 033
Revenus locatifs : +5 905
Charges déductibles : -41 033
Résultat foncier Année 1 : -35 127(Déficit de 35 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 727
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 303 €/an
Revenus locatifs : +5 905
Charges déductibles : -4 303
Résultat foncier Années 2+ : 1 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13727.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 690(65% de 62 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 480 €/an
Calcul : 40 690 € × 3,636% = 1 480
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 90541 0363 361-35 13121 400 €13 731 €13 731 €
26 0234 2153 2701 808--11 922 €
36 1444 1213 1762 023--9 900 €
46 2674 0243 0792 243--7 657 €
56 3923 9242 9782 468--5 189 €
66 5203 8202 8752 700--2 489 €
76 6503 7132 7682 937---
86 7833 6032 6573 181---
96 9193 4882 5433 430---
107 0573 3712 4253 687---
117 1983 2492 3033 950---
127 3423 1232 1774 220---
137 4892 9932 0474 497---
147 6392 8581 9134 781---
157 7922 7191 7745 072---
167 9482 5761 6315 372---
178 1072 4281 4835 679---
188 2692 2751 3305 994---
198 4342 1171 1716 317---
208 6031 9531 0086 649---
218 7751 7858396 990---
228 9501 6106657 340---
239 1291 4304857 699---
249 3121 2442998 068---
259 4981 0521078 446---
TOTAL189 144108 72648 36480 41821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 418
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240-6 420+7 660
2+1 2400+1 240
3+1 2400+1 240
4+1 2400+1 240
5+1 2400+1 240
6+1 2400+1 240
7+1 240+134+1 106
8+1 240+954+286
9+1 240+1 029+211
10+1 240+1 106+134
11+1 240+1 185+55
12+1 240+1 266-26
13+1 240+1 349-109
14+1 240+1 434-194
15+1 240+1 522-282
16+1 240+1 611-371
17+1 240+1 704-464
18+1 240+1 798-558
19+1 240+1 895-655
20+1 240+1 995-755
21+1 240+2 097-857
22+1 240+2 202-962
23+1 240+2 310-1 070
24+1 240+2 420-1 180
25+1 240+2 534-1 294
Total+31 000+24 126+6 874
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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