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Maison - 10 pièce(s) - 170 m²

VilleAmbert (63)
Surface170m²
Coût Total176 600€
Loyer Annuel13 741€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 558,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité dans votre agence Bostimmo, découvrez cette ensemble immobilier composé de deux garages avec chauuferie. Au premier étage retrouvez un premier appartement T4 avec hall d'entrée, trois chambres, un salon, une salle à manger et une cuisine, salle d'eau et toilette séparé en bon état. Au second étage à l'identique un appartemetn T4. Chauffage séparé au fioul et au gaz de ville. Idéal investissement. Plus de détails sur notre site Bostimmo.com. Hésitez pas à contacter notre agence pour programmer une visite. Son prix: 95 000 €uros

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 5970.00 et 8140.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Bostimmo : Gérant

  • David BOST Carte T CPI 6300 001 TTC Numéro de mandat : 784
Ville : Ambert
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63600
Total : 176 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 74 000€
Valeur du bien : 169 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1145€/mois
Loyer annuel estimé : 13741€/an
Fourchette totale : 852€ - 1540€/mois
Fourchette annuelle : 10220€ - 18476€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :930,56 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 195 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-63 195€ (-39.9%)
Marge achat-revente :-18 405€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 630,37€
Coût de l'assurance :15 452,50€
Taxe foncière : 1 374,13€/an
Soit par mois : 114,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de la finition du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des finitions
Quantité: 30 m² (2 salles à manger)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salles à manger en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 800€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 300€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:1 950€
    Rafraîchissement salle à manger: 30 m² × 65€/m² = 1950€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambert (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 741 €/an
Calcul : 1 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 104 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 374 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 096 €
Revenus locatifs : +13 741 €
Charges déductibles : -82 096 €
Résultat foncier Année 1 : -68 354 €(Déficit de 68 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 096 €/an
Revenus locatifs : +13 741 €
Charges déductibles : -8 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46954.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 741 €82 101 €6 109 €-68 360 €21 400 €46 960 €46 960 €
214 016 €7 941 €5 949 €6 075 €--40 886 €
314 296 €7 776 €5 783 €6 521 €--34 365 €
414 582 €7 604 €5 612 €6 978 €--27 387 €
514 874 €7 426 €5 434 €7 448 €--19 939 €
615 171 €7 242 €5 250 €7 929 €--12 010 €
715 475 €7 052 €5 059 €8 423 €--3 586 €
815 784 €6 854 €4 862 €8 930 €---
916 100 €6 650 €4 658 €9 450 €---
1016 422 €6 438 €4 446 €9 984 €---
1116 751 €6 219 €4 227 €10 532 €---
1217 086 €5 992 €4 000 €11 094 €---
1317 427 €5 757 €3 765 €11 670 €---
1417 776 €5 513 €3 521 €12 262 €---
1518 131 €5 261 €3 269 €12 870 €---
1618 494 €5 000 €3 008 €13 494 €---
1718 864 €4 730 €2 738 €14 134 €---
1819 241 €4 450 €2 458 €14 791 €---
1919 626 €4 160 €2 168 €15 466 €---
2020 018 €3 860 €1 868 €16 159 €---
2120 419 €3 549 €1 557 €16 870 €---
2220 827 €3 227 €1 235 €17 600 €---
2321 244 €2 893 €901 €18 350 €---
2421 669 €2 548 €556 €19 120 €---
2522 102 €2 191 €198 €19 911 €---
TOTAL440 137 €212 436 €88 630 €227 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 886 €-6 420 €+9 306 €
2+2 886 €0 €+2 886 €
3+2 886 €0 €+2 886 €
4+2 886 €0 €+2 886 €
5+2 886 €0 €+2 886 €
6+2 886 €0 €+2 886 €
7+2 886 €0 €+2 886 €
8+2 886 €+1 603 €+1 283 €
9+2 886 €+2 835 €+51 €
10+2 886 €+2 995 €-109 €
11+2 886 €+3 159 €-273 €
12+2 886 €+3 328 €-442 €
13+2 886 €+3 501 €-615 €
14+2 886 €+3 679 €-793 €
15+2 886 €+3 861 €-975 €
16+2 886 €+4 048 €-1 162 €
17+2 886 €+4 240 €-1 354 €
18+2 886 €+4 437 €-1 551 €
19+2 886 €+4 640 €-1 754 €
20+2 886 €+4 848 €-1 962 €
21+2 886 €+5 061 €-2 175 €
22+2 886 €+5 280 €-2 394 €
23+2 886 €+5 505 €-2 619 €
24+2 886 €+5 736 €-2 850 €
25+2 886 €+5 973 €-3 087 €
Total+72 150 €+68 310 €+3 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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