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Achat appartement

Bien expiré
VilleVacheresse (74)
Surface124
Coût Total290 400
Loyer Annuel24 095
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+308
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 774,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Electricité, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Lot 1 Spacieux T5 avec grand garage et dépendance Découvrez ce superbe appartement T5 de plus de 100 m², offrant de très beaux volumes et un confort de vie rare dans une bâtisse de caractère. Il se compose de 4 chambres, dont une suite parentale avec dressing, de deux salles de bains, d'un WC séparé, ainsi qu'une pièce supplémentaire idéale pour un débarras ou une autre pièces. Le bien dispose également d'un grand garage de plus de 40 m² et de places de stationnement privatives. Un bien idéal pour une grande famille ou ceux qui recherchent de l'espace et du cachet Actuellement loué Prix : 220000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Théo LE PENNEC EI, agent commercial (RSAC 908281769)

Ville : Vacheresse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74360
Coordonnées : 46.325527, 6.673468
Total : 290 400
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 52 800
Valeur du bien : 272 800
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124
Loyer prédit : 16.19€/m²/mois
Fourchette : 12.06€ - 21.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2008€/mois
Loyer annuel estimé : 24095€/an
Fourchette totale : 1496€ - 2695€/mois
Fourchette annuelle : 17952€ - 32340€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 416,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 498,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 610,26
Coût de l'assurance :24 684,00
Taxe foncière : 2 409,52€/an
Soit par mois : 200,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 007,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 699,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant quelques améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 800(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 800
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 300€ = 1800€ (plomberie, électricité, peinture et finitions comprises, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€ = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vacheresse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 095 €/an
Calcul : 2 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 541
Revenus locatifs : +24 095
Charges déductibles : -65 541
Résultat foncier Année 1 : -41 446(Déficit de 41 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 046
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 741 €/an
Revenus locatifs : +24 095
Charges déductibles : -12 741
Résultat foncier Années 2+ : 11 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20045.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 09565 5509 353-41 45521 400 €20 055 €20 055 €
224 57712 4979 10012 080--7 975 €
325 06912 2368 83912 833---
425 57011 9668 56913 604---
526 08111 6878 29014 395---
626 60311 3998 00215 205---
727 13511 1017 70416 034---
827 67810 7937 39616 885---
928 23110 4757 07817 756---
1028 79610 1476 75018 649---
1129 3729 8086 41119 564---
1229 9599 4576 06020 502---
1330 5599 0955 69821 463---
1431 1708 7215 32422 448---
1531 7938 3354 93823 458---
1632 4297 9364 53924 493---
1733 0787 5234 12725 554---
1833 7397 0973 70126 642---
1934 4146 6573 26027 757---
2035 1026 2032 80628 900---
2135 8045 7332 33630 071---
2236 5205 2481 85131 273---
2337 2514 7461 34932 504---
2437 9964 22883133 767---
2538 7563 69329635 062---
TOTAL771 777272 332134 610499 44521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 499 445
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 060-6 420+11 480
2+5 0600+5 060
3+5 060+1 457+3 603
4+5 060+4 081+979
5+5 060+4 318+742
6+5 060+4 561+499
7+5 060+4 810+250
8+5 060+5 065-5
9+5 060+5 327-267
10+5 060+5 595-535
11+5 060+5 869-809
12+5 060+6 151-1 091
13+5 060+6 439-1 379
14+5 060+6 735-1 675
15+5 060+7 037-1 977
16+5 060+7 348-2 288
17+5 060+7 666-2 606
18+5 060+7 993-2 933
19+5 060+8 327-3 267
20+5 060+8 670-3 610
21+5 060+9 021-3 961
22+5 060+9 382-4 322
23+5 060+9 751-4 691
24+5 060+10 130-5 070
25+5 060+10 519-5 459
Total+126 500+149 833+-23 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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