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Maison centre ville Varilhes

Bien expiré
VilleVarilhes (09)
Surface76
Coût Total74 240
Loyer Annuel8 399
Rentabilité11.31%
Cashflow/mois+247
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Nouveauté à Varilhes ! Située en bordure d'Ariège et offrant un cadre de vie agréable, cette maison édifiée sur trois niveaux se situe à proximité immédiate des commodités. Elle offre une salle d'eau, un wc, un atelier ainsi qu'une terrasse en rez-de-chaussée. A l'étage, se trouvent la cuisine, le salon-séjour ainsi qu'une autre terrasse. Enfin, au second, se trouve un wc ainsi que deux chambres. La superficie habitable est de 76 m². Double vitrage PVC, chaudière et électricité récentes. La maison est en bon état général et est reliée au tout à l'égout ! Elle est idéale pour bon nombres de projets, à découvrir sans tarder. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154247.pdf

Ville : Varilhes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.049244, 1.626986
Total : 74 240
Prix d'acquisition : 57 000
Travaux : 12 680
Valeur du bien : 69 680
Frais de notaire : 4 560
Coût estimé : 4 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8399€/an
Fourchette totale : 521€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 6257€ - 11274€/an
Rentabilité brute :11.31%
Fourchette de rentabilité :8.43% - 15.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 383,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 412,76
Coût de l'assurance :6 310,40
Taxe foncière : 839,87€/an
Soit par mois : 69,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 453,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine obsolètes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des peintures et remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture écaillée, nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC si non présente
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 680(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:480
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Parquet flottant 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:600
    Peinture salon 15 m²: 40€/m² × 15 = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Ventilation:600
    Installation VMC simple flux: 1 système × 600€ = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varilhes (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 399 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 240 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 161
Revenus locatifs : +8 399
Charges déductibles : -16 161
Résultat foncier Année 1 : -7 762(Déficit de 7 762 €)
Imputable sur revenu global : 7 762
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 481 €/an
Revenus locatifs : +8 399
Charges déductibles : -3 481
Résultat foncier Années 2+ : 4 918 €/an
Prix d'achat du bien : 57 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 050(65% de 57 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 347 €/an
Calcul : 37 050 € × 3,636% = 1 347
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 39916 1632 391-7 7657 765 €--
28 5673 4192 3265 148---
38 7383 3522 2605 386---
48 9133 2832 1915 630---
59 0913 2122 1195 879---
69 2733 1382 0466 135---
79 4583 0621 9696 396---
89 6472 9831 8916 664---
99 8402 9021 8106 938---
1010 0372 8181 7267 219---
1110 2382 7311 6397 507---
1210 4432 6421 5497 801---
1310 6522 5491 4578 102---
1410 8652 4531 3618 411---
1511 0822 3551 2628 727---
1611 3032 2531 1609 051---
1711 5302 1471 0559 382---
1811 7602 0389469 722---
1911 9951 92683410 070---
2012 2351 81071710 426---
2112 4801 68959710 790---
2212 7301 56547311 164---
2312 9841 43734511 547---
2413 2441 30521311 939---
2513 5091 1687612 341---
TOTAL269 01174 40034 413194 6127 765Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 329
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 612
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764-2 329+4 093
2+1 764+1 544+220
3+1 764+1 616+148
4+1 764+1 689+75
5+1 764+1 7640
6+1 764+1 840-76
7+1 764+1 919-155
8+1 764+1 999-235
9+1 764+2 082-318
10+1 764+2 166-402
11+1 764+2 252-488
12+1 764+2 340-576
13+1 764+2 431-667
14+1 764+2 523-759
15+1 764+2 618-854
16+1 764+2 715-951
17+1 764+2 815-1 051
18+1 764+2 917-1 153
19+1 764+3 021-1 257
20+1 764+3 128-1 364
21+1 764+3 237-1 473
22+1 764+3 349-1 585
23+1 764+3 464-1 700
24+1 764+3 582-1 818
25+1 764+3 702-1 938
Total+44 100+58 383+-14 283
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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