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Détails du bien

VilleTrémentines (49)
Surface180m²
Coût Total271 260€
Loyer Annuel18 230€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 108,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Trémentines
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49340
Total : 271 260€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 255 300€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.44€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18230€/an
Fourchette totale : 1149€ - 2009€/mois
Fourchette annuelle : 13782€ - 24114€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 073,15 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :373 167 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-173 667€ (-46.5%)
Marge achat-revente :101 907€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 324,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 403,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 168,50€
Coût de l'assurance :23 735,25€
Taxe foncière : 1 823,01€/an
Soit par mois : 151,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 519,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trémentines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 230 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 328 €
Revenus locatifs : +18 230 €
Charges déductibles : -67 328 €
Résultat foncier Année 1 : -49 098 €(Déficit de 49 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 528 €/an
Revenus locatifs : +18 230 €
Charges déductibles : -11 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27697.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 230 €67 336 €8 764 €-49 106 €21 400 €27 706 €27 706 €
218 595 €11 300 €8 527 €7 295 €--20 411 €
318 967 €11 055 €8 282 €7 912 €--12 499 €
419 346 €10 802 €8 030 €8 544 €--3 956 €
519 733 €10 541 €7 769 €9 192 €---
620 128 €10 271 €7 499 €9 856 €---
720 530 €9 992 €7 220 €10 538 €---
820 941 €9 704 €6 932 €11 236 €---
921 360 €9 407 €6 634 €11 953 €---
1021 787 €9 099 €6 327 €12 687 €---
1122 222 €8 782 €6 009 €13 441 €---
1222 667 €8 453 €5 681 €14 214 €---
1323 120 €8 114 €5 342 €15 006 €---
1423 583 €7 764 €4 991 €15 819 €---
1524 054 €7 402 €4 629 €16 652 €---
1624 535 €7 028 €4 255 €17 508 €---
1725 026 €6 641 €3 869 €18 385 €---
1825 527 €6 242 €3 470 €19 284 €---
1926 037 €5 830 €3 057 €20 208 €---
2026 558 €5 403 €2 631 €21 154 €---
2127 089 €4 963 €2 191 €22 126 €---
2227 631 €4 508 €1 736 €23 123 €---
2328 183 €4 038 €1 266 €24 145 €---
2428 747 €3 552 €780 €25 195 €---
2529 322 €3 050 €278 €26 272 €---
TOTAL583 917 €251 279 €126 168 €332 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 332 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828 €-6 420 €+10 248 €
2+3 828 €0 €+3 828 €
3+3 828 €0 €+3 828 €
4+3 828 €0 €+3 828 €
5+3 828 €+1 571 €+2 257 €
6+3 828 €+2 957 €+871 €
7+3 828 €+3 161 €+667 €
8+3 828 €+3 371 €+457 €
9+3 828 €+3 586 €+242 €
10+3 828 €+3 806 €+22 €
11+3 828 €+4 032 €-204 €
12+3 828 €+4 264 €-436 €
13+3 828 €+4 502 €-674 €
14+3 828 €+4 746 €-918 €
15+3 828 €+4 996 €-1 168 €
16+3 828 €+5 252 €-1 424 €
17+3 828 €+5 515 €-1 687 €
18+3 828 €+5 785 €-1 957 €
19+3 828 €+6 062 €-2 234 €
20+3 828 €+6 346 €-2 518 €
21+3 828 €+6 638 €-2 810 €
22+3 828 €+6 937 €-3 109 €
23+3 828 €+7 244 €-3 416 €
24+3 828 €+7 558 €-3 730 €
25+3 828 €+7 881 €-4 053 €
Total+95 700 €+99 791 €+-4 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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