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Vend appartement T4 meublé

VilleGrenoble (38)
Surface65m²
Coût Total144 020€
Loyer Annuel9 313€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement meublé (65 m²) idéal pour colocation étudiants. Libre de suite. 3 chambres meublées (lit en 140, bureau et placard). Salon, salle de douche, wc séparés, cuisine équipée, fibre, cave, box vélo et entrée sécurisée interphone. Rdc sur élevé. Chauffage individuel au gaz.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.178220, 5.713670
Total : 144 020€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 19 820€
Valeur du bien : 134 820€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9313€/an
Fourchette totale : 605€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7257€ - 11952€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :1523 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 546 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-44 546€ (-27.9%)
Marge achat-revente :15 526€ (9.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 762,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 816,26€
Coût de l'assurance :12 961,80€
Taxe foncière : 931,35€/an
Soit par mois : 77,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 820 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ + Main d'œuvre: 700€ = 4900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:1 100€
    Carrelage: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€ = 800€
  • Chambres:2 940€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 60€ = 1500€
  • Salon:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 80€ = 880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 pour les zones urbaines.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 313 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 020 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 219 €
Revenus locatifs : +9 313 €
Charges déductibles : -26 219 €
Résultat foncier Année 1 : -16 905 €(Déficit de 16 905 €)
Imputable sur revenu global : 16 905 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 399 €/an
Revenus locatifs : +9 313 €
Charges déductibles : -6 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 915 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 313 €26 223 €4 954 €-16 910 €16 910 €--
29 500 €6 273 €4 823 €3 226 €---
39 690 €6 139 €4 689 €3 551 €---
49 884 €5 999 €4 549 €3 884 €---
510 081 €5 855 €4 405 €4 227 €---
610 283 €5 705 €4 255 €4 578 €---
710 488 €5 550 €4 100 €4 938 €---
810 698 €5 390 €3 940 €5 308 €---
910 912 €5 224 €3 774 €5 688 €---
1011 130 €5 052 €3 602 €6 078 €---
1111 353 €4 874 €3 425 €6 479 €---
1211 580 €4 690 €3 240 €6 890 €---
1311 812 €4 499 €3 050 €7 312 €---
1412 048 €4 302 €2 852 €7 746 €---
1512 289 €4 098 €2 648 €8 191 €---
1612 535 €3 886 €2 436 €8 649 €---
1712 785 €3 667 €2 217 €9 119 €---
1813 041 €3 440 €1 990 €9 601 €---
1913 302 €3 205 €1 755 €10 097 €---
2013 568 €2 962 €1 512 €10 606 €---
2113 839 €2 710 €1 260 €11 129 €---
2214 116 €2 449 €999 €11 667 €---
2314 398 €2 179 €729 €12 219 €---
2414 686 €1 900 €450 €12 787 €---
2514 980 €1 610 €161 €13 370 €---
TOTAL298 314 €127 882 €71 816 €170 432 €16 910 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 073 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-5 073 €+7 029 €
2+1 956 €+968 €+988 €
3+1 956 €+1 065 €+891 €
4+1 956 €+1 165 €+791 €
5+1 956 €+1 268 €+688 €
6+1 956 €+1 373 €+583 €
7+1 956 €+1 481 €+475 €
8+1 956 €+1 592 €+364 €
9+1 956 €+1 706 €+250 €
10+1 956 €+1 823 €+133 €
11+1 956 €+1 944 €+12 €
12+1 956 €+2 067 €-111 €
13+1 956 €+2 194 €-238 €
14+1 956 €+2 324 €-368 €
15+1 956 €+2 457 €-501 €
16+1 956 €+2 595 €-639 €
17+1 956 €+2 736 €-780 €
18+1 956 €+2 880 €-924 €
19+1 956 €+3 029 €-1 073 €
20+1 956 €+3 182 €-1 226 €
21+1 956 €+3 339 €-1 383 €
22+1 956 €+3 500 €-1 544 €
23+1 956 €+3 666 €-1 710 €
24+1 956 €+3 836 €-1 880 €
25+1 956 €+4 011 €-2 055 €
Total+48 900 €+51 130 €+-2 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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