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Maison

Bien expiré
VilleVarilhes (09)
Surface171m²
Coût Total254 900€
Loyer Annuel18 897€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 1 052,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 171 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 715 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Parquet, 3 garages, 1 place de parking, 1 étage, Kitchenette

Maison Avec Fort Potentiel - Jardin - Triple Garage Située à proximité immédiate du centre-ville de Varilhes, cette grande bâtisse de 171 m² habitables offre de nombreuses possibilités d'aménagement sur une parcelle constructible de 715 m². La maison se compose au rez-de-chaussée d'un double garage, de plusieurs pièces et espaces complémentaires représentant environ 110 m² supplémentaires (atelier, stockage, dépendance, espace professionnel ou futur aménagement) À l'étage l'espace de vie dispose d'une grande pièce de vie lumineuse d'environ 40 m² avec salon et séjour, une cuisine indépendante, quatre chambres et une salle de bain. À l'extérieur, vous bénéficierez également d'un véritable potentiel supplémentaire avec une ancienne serre, un troisième garage accessible par une rue traversante, offrant un accès indépendant très pratique. La maison est saine et en bon état général, mais des travaux de rafraîchissement et d'amélioration énergétique sont à prévoir afin de révéler tout son potentiel. Une maison idéale pour une grande famille, un artisan, un projet locatif ou toute personne recherchant de beaux volumes avec de nombreuses possibilités. À visiter sans tarder ! Agence Pyrenees Immobilier - Fernandes Ines - - Rsac N° 944 067 024 - - Plus d'informations sur - (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Agence Pyrenees Immobilier - Balondrade Cassandra - Agent commercial - Rsac N° 754 006 864 - - Plus d'informations sur - (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Varilhes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.046609, 1.626832
Total : 254 900€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 60 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18897€/an
Fourchette totale : 1173€ - 2114€/mois
Fourchette annuelle : 14078€ - 25365€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 786,22 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 443 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-125 443€ (-41.1%)
Marge achat-revente :50 543€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :74,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 354,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 158,30€
Coût de l'assurance :22 303,75€
Taxe foncière : 1 889,70€/an
Soit par mois : 157,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 512,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 500 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 1000€ = 21000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Peinture salon: 40 m² × 75€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varilhes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 897 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 886 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 167 €
Revenus locatifs : +18 897 €
Charges déductibles : -72 167 €
Résultat foncier Année 1 : -53 271 €(Déficit de 53 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 667 €/an
Revenus locatifs : +18 897 €
Charges déductibles : -11 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 229 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31870.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 897 €72 176 €8 894 €-53 279 €21 400 €31 879 €31 879 €
219 275 €11 444 €8 662 €7 831 €--24 048 €
319 660 €11 203 €8 422 €8 457 €--15 591 €
420 054 €10 954 €8 173 €9 099 €--6 491 €
520 455 €10 696 €7 915 €9 758 €---
620 864 €10 429 €7 647 €10 435 €---
721 281 €10 152 €7 371 €11 129 €---
821 707 €9 866 €7 084 €11 841 €---
922 141 €9 569 €6 787 €12 572 €---
1022 584 €9 261 €6 479 €13 323 €---
1123 035 €8 942 €6 160 €14 093 €---
1223 496 €8 612 €5 830 €14 884 €---
1323 966 €8 270 €5 488 €15 696 €---
1424 445 €7 916 €5 134 €16 529 €---
1524 934 €7 549 €4 767 €17 385 €---
1625 433 €7 169 €4 387 €18 264 €---
1725 941 €6 775 €3 993 €19 166 €---
1826 460 €6 367 €3 585 €20 093 €---
1926 990 €5 945 €3 163 €21 045 €---
2027 529 €5 507 €2 725 €22 022 €---
2128 080 €5 054 €2 272 €23 026 €---
2228 641 €4 584 €1 802 €24 057 €---
2329 214 €4 098 €1 316 €25 117 €---
2429 799 €3 594 €812 €26 205 €---
2530 395 €3 072 €290 €27 323 €---
TOTAL605 275 €259 204 €129 158 €346 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 968 €-6 420 €+10 388 €
2+3 968 €0 €+3 968 €
3+3 968 €0 €+3 968 €
4+3 968 €0 €+3 968 €
5+3 968 €+980 €+2 988 €
6+3 968 €+3 130 €+838 €
7+3 968 €+3 339 €+629 €
8+3 968 €+3 552 €+416 €
9+3 968 €+3 772 €+196 €
10+3 968 €+3 997 €-29 €
11+3 968 €+4 228 €-260 €
12+3 968 €+4 465 €-497 €
13+3 968 €+4 709 €-741 €
14+3 968 €+4 959 €-991 €
15+3 968 €+5 216 €-1 248 €
16+3 968 €+5 479 €-1 511 €
17+3 968 €+5 750 €-1 782 €
18+3 968 €+6 028 €-2 060 €
19+3 968 €+6 313 €-2 345 €
20+3 968 €+6 607 €-2 639 €
21+3 968 €+6 908 €-2 940 €
22+3 968 €+7 217 €-3 249 €
23+3 968 €+7 535 €-3 567 €
24+3 968 €+7 861 €-3 893 €
25+3 968 €+8 197 €-4 229 €
Total+99 200 €+103 821 €+-4 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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