Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMortagne-sur-Gironde (17)
Surface80m²
Coût Total139 320€
Loyer Annuel7 216€
Rentabilité5.18%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 987,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Pas de cave, Non meublé

L'agence FONCIA Achat/ Vente de SAINT GEORGES DE DIDONNE vous propose le bien immobilier ci-dessous:

Maison de village mitoyenne à rénover, offrant un beau potentiel de rénovation.

Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'un séjour avec cheminée, d'une cuisine, d'un WC et d'un cabinet de toilette. À l'étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu'un grenier offrant des possibilités d'aménagement.

À l'extérieur, une cour située à l'avant de la maison vous permettra de profiter d'un agréable espace. Un véritable atout : la propriété bénéficie de deux accès indépendants par deux rues différentes.

Idéalement située, cette maison se trouve à deux pas de toutes les commodités : boulangerie, pharmacie, tabac, restaurants, commerces et services du quotidien, accessibles à pied. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Mortagne-sur-Gironde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17120
Coordonnées : 45.500386, -0.778366
Total : 139 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7216€/an
Fourchette totale : 476€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9118€/an
Rentabilité brute :5.18%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 6.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :173 913 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-94 913€ (-54.6%)
Marge achat-revente :34 593€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 369,21€
Coût de l'assurance :12 190,50€
Taxe foncière : 721,63€/an
Soit par mois : 60,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine vétuste nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain vétuste nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon vétuste nécessite rénovation
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de l'entrée avec peinture et revêtement de sol
Quantité: entrée complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - entrée vétuste nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:7 200€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 200€
    Rénovation complète entrée: 5 m² × 240€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mortagne-sur-Gironde (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 216 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 488 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 052 €
Revenus locatifs : +7 216 €
Charges déductibles : -60 052 €
Résultat foncier Année 1 : -52 836 €(Déficit de 52 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 052 €/an
Revenus locatifs : +7 216 €
Charges déductibles : -6 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31435.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 216 €60 057 €4 847 €-52 840 €21 400 €31 440 €31 440 €
27 361 €5 930 €4 721 €1 431 €--30 010 €
37 508 €5 799 €4 589 €1 709 €--28 301 €
47 658 €5 663 €4 454 €1 995 €--26 305 €
57 811 €5 522 €4 313 €2 289 €--24 016 €
67 967 €5 376 €4 167 €2 591 €--21 426 €
78 127 €5 225 €4 016 €2 901 €--18 524 €
88 289 €5 069 €3 860 €3 220 €--15 304 €
98 455 €4 907 €3 698 €3 548 €--11 756 €
108 624 €4 739 €3 530 €3 885 €--7 871 €
118 797 €4 565 €3 356 €4 231 €--3 640 €
128 973 €4 385 €3 176 €4 587 €---
139 152 €4 199 €2 990 €4 953 €---
149 335 €4 006 €2 797 €5 329 €---
159 522 €3 806 €2 597 €5 716 €---
169 712 €3 599 €2 390 €6 113 €---
179 906 €3 384 €2 175 €6 522 €---
1810 105 €3 162 €1 953 €6 943 €---
1910 307 €2 932 €1 723 €7 375 €---
2010 513 €2 693 €1 484 €7 819 €---
2110 723 €2 446 €1 237 €8 277 €---
2210 937 €2 191 €981 €8 747 €---
2311 156 €1 926 €716 €9 231 €---
2411 379 €1 651 €442 €9 728 €---
2511 607 €1 367 €158 €10 240 €---
TOTAL231 139 €154 600 €70 369 €76 539 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 539 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 515 €-6 420 €+7 935 €
2+1 515 €0 €+1 515 €
3+1 515 €0 €+1 515 €
4+1 515 €0 €+1 515 €
5+1 515 €0 €+1 515 €
6+1 515 €0 €+1 515 €
7+1 515 €0 €+1 515 €
8+1 515 €0 €+1 515 €
9+1 515 €0 €+1 515 €
10+1 515 €0 €+1 515 €
11+1 515 €0 €+1 515 €
12+1 515 €+1 376 €+139 €
13+1 515 €+1 486 €+29 €
14+1 515 €+1 599 €-84 €
15+1 515 €+1 715 €-200 €
16+1 515 €+1 834 €-319 €
17+1 515 €+1 957 €-442 €
18+1 515 €+2 083 €-568 €
19+1 515 €+2 212 €-697 €
20+1 515 €+2 346 €-831 €
21+1 515 €+2 483 €-968 €
22+1 515 €+2 624 €-1 109 €
23+1 515 €+2 769 €-1 254 €
24+1 515 €+2 918 €-1 403 €
25+1 515 €+3 072 €-1 557 €
Total+37 875 €+24 054 €+13 821 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →