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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Alpes (04)
Surface50.1m²
Coût Total109 980€
Loyer Annuel5 212€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 50.1 m²
Prix au m² : 1 157,68 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,53 m²), 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

SAINT ANDRÉ LES ALPES. EXCLUSIVITÉ. Situé en rez-de-chaussée d'une copropriété, cet appartement de type T2 bénéficie d'un emplacement privilégié en plein cœur du village, avec commerces et commodités accessibles à pied. Une opportunité rare au cœur du village, offrant l'avantage recherché de disposer d'un jardin privatif, d'un garage et d'une cave. Il se compose d'un séjour avec coin cuisine, d'une chambre, d'un dégagement et d'une salle d'eau avec WC. D'importants travaux de rénovation sont à prévoir (menuiseries, chauffage, électricité, plomberie et aménagements intérieurs), laissant entrevoir un beau potentiel de valorisation et la possibilité de créer un logement entièrement à votre image. À découvrir sans tarder !

Ville : Saint-André-les-Alpes
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04170
Coordonnées : 43.967253, 6.502229
Total : 109 980€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 47 340€
Valeur du bien : 105 340€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.1m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 434€/mois
Loyer annuel estimé : 5212€/an
Fourchette totale : 345€ - 547€/mois
Fourchette annuelle : 4137€ - 6566€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 5.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 810,54 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 708 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-32 708€ (-36.1%)
Marge achat-revente :-19 272€ (-21.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :552,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 727,07€
Coût de l'assurance :9 623,25€
Taxe foncière : 521,22€/an
Soit par mois : 43,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 434,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à assumer mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à assumer mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 2 salons (environ 38 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure
GarageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage et réfection
Nettoyage et réfection des murs en pierre du garage
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 340 €(945 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 140€
    Peinture murs/plafonds: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Main d'œuvre: incluse
  • Garage - Nettoyage et réfection:1 000€
    Nettoyage murs en pierre: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Alpes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 434 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 212 €/an
Calcul : 434 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 980 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 080 €
Revenus locatifs : +5 212 €
Charges déductibles : -52 080 €
Résultat foncier Année 1 : -46 868 €(Déficit de 46 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 740 €/an
Revenus locatifs : +5 212 €
Charges déductibles : -4 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25467.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 212 €52 084 €3 837 €-46 871 €21 400 €25 471 €25 471 €
25 316 €4 643 €3 737 €673 €--24 798 €
35 423 €4 540 €3 634 €883 €--23 915 €
45 531 €4 432 €3 526 €1 099 €--22 816 €
55 642 €4 321 €3 415 €1 321 €--21 495 €
65 755 €4 206 €3 300 €1 549 €--19 946 €
75 870 €4 086 €3 180 €1 784 €--18 163 €
85 987 €3 963 €3 056 €2 025 €--16 138 €
96 107 €3 834 €2 928 €2 273 €--13 866 €
106 229 €3 702 €2 796 €2 527 €--11 338 €
116 354 €3 564 €2 658 €2 790 €--8 549 €
126 481 €3 422 €2 516 €3 059 €---
136 610 €3 274 €2 368 €3 336 €---
146 743 €3 121 €2 215 €3 621 €---
156 877 €2 963 €2 057 €3 914 €---
167 015 €2 799 €1 893 €4 216 €---
177 155 €2 629 €1 723 €4 526 €---
187 298 €2 453 €1 547 €4 845 €---
197 444 €2 271 €1 365 €5 174 €---
207 593 €2 082 €1 176 €5 511 €---
217 745 €1 886 €980 €5 859 €---
227 900 €1 684 €778 €6 216 €---
238 058 €1 474 €568 €6 584 €---
248 219 €1 256 €350 €6 963 €---
258 384 €1 031 €125 €7 352 €---
TOTAL166 950 €125 721 €55 727 €41 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 095 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 095 €-6 420 €+7 515 €
2+1 095 €0 €+1 095 €
3+1 095 €0 €+1 095 €
4+1 095 €0 €+1 095 €
5+1 095 €0 €+1 095 €
6+1 095 €0 €+1 095 €
7+1 095 €0 €+1 095 €
8+1 095 €0 €+1 095 €
9+1 095 €0 €+1 095 €
10+1 095 €0 €+1 095 €
11+1 095 €0 €+1 095 €
12+1 095 €+918 €+177 €
13+1 095 €+1 001 €+94 €
14+1 095 €+1 086 €+9 €
15+1 095 €+1 174 €-79 €
16+1 095 €+1 265 €-170 €
17+1 095 €+1 358 €-263 €
18+1 095 €+1 454 €-359 €
19+1 095 €+1 552 €-457 €
20+1 095 €+1 653 €-558 €
21+1 095 €+1 758 €-663 €
22+1 095 €+1 865 €-770 €
23+1 095 €+1 975 €-880 €
24+1 095 €+2 089 €-994 €
25+1 095 €+2 206 €-1 111 €
Total+27 375 €+14 933 €+12 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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