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Maison 4 pièces 102 m²

VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface102m²
Coût Total131 540€
Loyer Annuel10 046€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 794,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 102 m²

REFERENCE ANNONCE : 091-840 - Maison avec courette centre bourg comprenant une cuisine, une salle à manger, un WC. A l'étage : un pallier, deux chambres, une salle d'eau, une buanderie et un WC.

Grenier sur le tout.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/03/2026

Consommation énergie primaire : 306.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 080 € et 5 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.403763, -1.595384
Total : 131 540€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 44 060€
Valeur du bien : 125 060€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10046€/an
Fourchette totale : 658€ - 1064€/mois
Fourchette annuelle : 7901€ - 12772€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 173,33 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 680 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-140 680€ (-63.5%)
Marge achat-revente :90 140€ (40.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 906,00€
Coût de l'assurance :11 509,75€
Taxe foncière : 1 004,58€/an
Soit par mois : 83,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 837,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 773,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 060 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Peinture salon: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 046 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 460 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 005 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 940 €
Revenus locatifs : +10 046 €
Charges déductibles : -49 940 €
Résultat foncier Année 1 : -39 895 €(Déficit de 39 895 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 495 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 880 €/an
Revenus locatifs : +10 046 €
Charges déductibles : -5 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18494.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 046 €49 945 €4 420 €-39 899 €21 400 €18 499 €18 499 €
210 247 €5 767 €4 302 €4 479 €--14 020 €
310 452 €5 646 €4 181 €4 806 €--9 214 €
410 661 €5 520 €4 055 €5 140 €--4 074 €
510 874 €5 390 €3 925 €5 483 €---
611 091 €5 256 €3 791 €5 835 €---
711 313 €5 117 €3 652 €6 196 €---
811 539 €4 973 €3 508 €6 566 €---
911 770 €4 824 €3 359 €6 946 €---
1012 006 €4 670 €3 205 €7 335 €---
1112 246 €4 511 €3 046 €7 735 €---
1212 491 €4 346 €2 881 €8 145 €---
1312 740 €4 176 €2 711 €8 565 €---
1412 995 €3 999 €2 534 €8 996 €---
1513 255 €3 817 €2 352 €9 438 €---
1613 520 €3 628 €2 163 €9 892 €---
1713 791 €3 433 €1 968 €10 358 €---
1814 067 €3 231 €1 766 €10 836 €---
1914 348 €3 022 €1 557 €11 326 €---
2014 635 €2 805 €1 341 €11 829 €---
2114 928 €2 582 €1 117 €12 346 €---
2215 226 €2 350 €885 €12 876 €---
2315 531 €2 111 €646 €13 420 €---
2415 841 €1 863 €398 €13 978 €---
2516 158 €1 607 €142 €14 551 €---
TOTAL321 770 €144 590 €63 906 €177 180 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 110 €-6 420 €+8 530 €
2+2 110 €0 €+2 110 €
3+2 110 €0 €+2 110 €
4+2 110 €0 €+2 110 €
5+2 110 €+423 €+1 687 €
6+2 110 €+1 751 €+359 €
7+2 110 €+1 859 €+251 €
8+2 110 €+1 970 €+140 €
9+2 110 €+2 084 €+26 €
10+2 110 €+2 201 €-91 €
11+2 110 €+2 320 €-210 €
12+2 110 €+2 443 €-333 €
13+2 110 €+2 569 €-459 €
14+2 110 €+2 699 €-589 €
15+2 110 €+2 832 €-722 €
16+2 110 €+2 968 €-858 €
17+2 110 €+3 107 €-997 €
18+2 110 €+3 251 €-1 141 €
19+2 110 €+3 398 €-1 288 €
20+2 110 €+3 549 €-1 439 €
21+2 110 €+3 704 €-1 594 €
22+2 110 €+3 863 €-1 753 €
23+2 110 €+4 026 €-1 916 €
24+2 110 €+4 193 €-2 083 €
25+2 110 €+4 365 €-2 255 €
Total+52 750 €+53 154 €+-404 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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