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Maison de bourg 114m2 Vicq-sur-Nahon

Bien expiré
VilleVicq-sur-Nahon (36)
Surface114
Coût Total1 393 750
Loyer Annuel9 503
Rentabilité0.68%
Cashflow/mois-6 564
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 754,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Au coeur de la commune de Vic-sur-Nahon, cette maison de bourg mitoyenne sur un côté séduit par ses volumes et son ambiance chaleureuse. Elle développe 114 m2 de surface habitable planchée et s'accompagne d'un terrain de 770 m2, un véritable atout pour ce type de bien.  L'entrée dessert un salon subjugant, une cuisine, une chambre de plain-pied, une salle d'eau, des WC et une buanderie. La distribution des espaces apporte confort et fonctionnalité au quotidien.  À l'étage, la maison propose une mezzanine, une première chambre, un bureau et une suite parentale avec salle d'eau et WC, formant un espace nuit indépendant et agréable.  Reliée au tout-à-l'égout, cette maison de bourg associe volumes, terrain et emplacement central. Une configuration recherchée pour une vie familiale, avec un extérieur permettant de profiter pleinement des beaux jours. Envie d'en savoir plus contactez votre conseiller immobilier de secteur Sébastien Ponroy pour échanger et organiser une visite. Cette annonce vous est proposée par PONROY Sébastien - SARL - NoRSAC: 913784021, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de CHATEAUROUX Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Vicq-sur-Nahon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36600
Coordonnées : 47.107075, 1.535195
Total : 1 393 750
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 1 300 870
Valeur du bien : 1 386 870
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9503€/an
Fourchette totale : 640€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 7684€ - 11753€/an
Rentabilité brute :0.68%
Fourchette de rentabilité :0.55% - 0.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 393 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 858,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :418,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 7 276,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :663 774,80
Coût de l'assurance :125 437,50
Taxe foncière : 950,32€/an
Soit par mois : 79,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 791,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 355,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 563,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 300 870(11 411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 266 970
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 114 m² × 11 105€/système = 11105€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1500€/fenêtre = 7500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4000€/salle de bain = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:5 400
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 274 470✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 503 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 45 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 393 750 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 018 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 300 870
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 352 792
Revenus locatifs : +9 503
Charges déductibles : -1 352 792
Résultat foncier Année 1 : -1 343 289(Déficit de 1 343 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 321 889
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 51 922 €/an
Revenus locatifs : +9 503
Charges déductibles : -51 922
Résultat foncier Années 2+ : -42 419 €/an(Déficit de 42 419 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1285437.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 5031 352 83745 999-1 343 33321 400 €1 321 933 €1 321 933 €
29 69350 73544 768-41 0425 968 €35 074 €1 357 008 €
39 88749 46243 495-39 5755 968 €33 607 €1 390 615 €
410 08548 14642 179-38 0615 968 €32 094 €1 422 709 €
510 28746 78640 818-36 4995 968 €30 531 €1 453 240 €
610 49245 37939 411-34 8865 968 €28 918 €1 482 158 €
710 70243 92437 956-33 2225 968 €27 254 €1 509 412 €
810 91642 42036 452-31 5045 968 €25 536 €1 534 948 €
911 13540 86534 897-29 7305 968 €23 763 €1 558 711 €
1011 35739 25733 289-27 9005 968 €21 932 €1 580 643 €
1111 58437 59531 627-26 0105 968 €20 043 €1 600 685 €
1211 81635 87629 908-24 0605 968 €18 092 €296 844 €
1312 05234 09928 131-22 0475 968 €16 079 €277 849 €
1412 29332 26226 294-19 9695 968 €14 001 €258 242 €
1512 53930 36224 395-17 8235 968 €11 855 €238 004 €
1612 79028 39922 431-15 6085 968 €9 641 €217 113 €
1713 04626 36820 400-13 3225 968 €7 354 €195 549 €
1813 30724 26918 301-10 9625 968 €4 994 €173 289 €
1913 57322 09816 130-8 5255 968 €2 557 €150 311 €
2013 84419 85413 886-6 0095 968 €41 €126 589 €
2114 12117 53311 565-3 4123 412 €-104 657 €
2214 40415 1349 166-730730 €-84 615 €
2314 69212 6546 6862 038--64 484 €
2414 98610 0894 1214 896--45 547 €
2515 2857 4381 4707 848--28 595 €
TOTAL304 3912 113 840663 775-1 809 449138 931Report final : 28 595

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 41 679
Déficit reportable à l'issue du prêt : 28 595
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 809 449
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 996-6 420+8 416
2+1 996-1 790+3 786
3+1 996-1 790+3 786
4+1 996-1 790+3 786
5+1 996-1 790+3 786
6+1 996-1 790+3 786
7+1 996-1 790+3 786
8+1 996-1 790+3 786
9+1 996-1 790+3 786
10+1 996-1 790+3 786
11+1 996-1 790+3 786
12+1 996-1 790+3 786
13+1 996-1 790+3 786
14+1 996-1 790+3 786
15+1 996-1 790+3 786
16+1 996-1 790+3 786
17+1 996-1 790+3 786
18+1 996-1 790+3 786
19+1 996-1 790+3 786
20+1 996-1 790+3 786
21+1 996-1 024+3 020
22+1 996-219+2 215
23+1 9960+1 996
24+1 9960+1 996
25+1 9960+1 996
Total+49 900-41 679+91 579
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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