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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCavaillon (84)
Surface270m²
Coût Total331 404€
Loyer Annuel34 698€
Rentabilité10.47%
Cashflow/mois+864€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 293 800 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 088,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 52 m²), 4 chambres, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Non meublé

Immeuble en centre ville de Cavaillon à proximité du Cours Bournissac. Surface totale environ 270 m2. Idéal pour un investissement ou un projet de commerce avec logement. Pas de copropriété. En Rez de chaussée le local commercial environ 25 m2 sans reprise d'activité avec de nombreuses annexes (environ 105 m2) communiquant également avec le hall de l'appartement. Une entrée indépendante dessert un appartement duplex avec grande pièce à vivre (environ 52 m2), 2 chambres, dressing, 2 wc, salle d'eau. Le plus est la possibilité d'aménager facilement un second appartement indépendant dans une autre partie comprenant 2 grandes pièces.

Travaux réalisés sur tous les postes importants (toiture, électricité, plomberie, tout à l'égout). Chauffage gaz de ville et climatisation réversible dans chaque pièce. Cuisine totalement aménagée et équipée avec Ilot central. Pierres apparentes et poutres, beaucoup de charme avec un entretien très soigné.

Achat vente immeuble, commerces, Cavaillon, Luberon.

Ville : Cavaillon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84300
Coordonnées : 43.836312, 5.036605
Total : 331 404€
Prix d'acquisition : 293 800€
Travaux : 14 100€
Valeur du bien : 307 900€
Frais de notaire : 23 504€
Coût estimé : 23 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.15€ - 14.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 2891€/mois
Loyer annuel estimé : 34698€/an
Fourchette totale : 2200€ - 3801€/mois
Fourchette annuelle : 26397€ - 45609€/an
Rentabilité brute :10.47%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 13.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 300 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :621 000 €
Prix d'achat :293 800 €
Décote à l'achat :-327 200€ (-52.7%)
Marge achat-revente :289 596€ (46.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 641,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :96,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 738,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 005,81€
Coût de l'assurance :28 997,85€
Taxe foncière : 3 469,75€/an
Soit par mois : 289,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 891,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 027,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :864,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments de cuisine modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 3 salons (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salons en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cavaillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 698 €/an
Calcul : 2 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 404 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 470 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 854 €
Revenus locatifs : +34 698 €
Charges déductibles : -29 854 €
Résultat foncier Année 1 : 4 843 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 754 €/an
Revenus locatifs : +34 698 €
Charges déductibles : -15 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 943 €/an
Prix d'achat du bien : 293 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 190 970 €(65% de 293 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 944 €/an
Calcul : 190 970 € × 3,636% = 6 944 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 698 €29 865 €11 135 €4 833 €---
235 391 €15 469 €10 839 €19 922 €---
336 099 €15 163 €10 534 €20 936 €---
436 821 €14 847 €10 217 €21 974 €---
537 558 €14 519 €9 890 €23 038 €---
638 309 €14 181 €9 551 €24 128 €---
739 075 €13 830 €9 201 €25 245 €---
839 857 €13 468 €8 838 €26 389 €---
940 654 €13 093 €8 463 €27 561 €---
1041 467 €12 705 €8 075 €28 762 €---
1142 296 €12 304 €7 674 €29 992 €---
1243 142 €11 889 €7 259 €31 253 €---
1344 005 €11 459 €6 829 €32 546 €---
1444 885 €11 015 €6 385 €33 870 €---
1545 783 €10 555 €5 925 €35 228 €---
1646 698 €10 079 €5 450 €36 619 €---
1747 632 €9 587 €4 958 €38 045 €---
1848 585 €9 078 €4 449 €39 507 €---
1949 557 €8 552 €3 922 €41 005 €---
2050 548 €8 007 €3 377 €42 541 €---
2151 559 €7 443 €2 814 €44 115 €---
2252 590 €6 860 €2 231 €45 729 €---
2353 642 €6 257 €1 628 €47 384 €---
2454 715 €5 633 €1 004 €49 081 €---
2555 809 €4 988 €358 €50 821 €---
TOTAL1 111 372 €290 847 €161 006 €820 525 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 820 525 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 286 €+1 450 €+5 836 €
2+7 286 €+5 977 €+1 309 €
3+7 286 €+6 281 €+1 005 €
4+7 286 €+6 592 €+694 €
5+7 286 €+6 911 €+375 €
6+7 286 €+7 238 €+48 €
7+7 286 €+7 573 €-287 €
8+7 286 €+7 917 €-631 €
9+7 286 €+8 268 €-982 €
10+7 286 €+8 629 €-1 343 €
11+7 286 €+8 998 €-1 712 €
12+7 286 €+9 376 €-2 090 €
13+7 286 €+9 764 €-2 478 €
14+7 286 €+10 161 €-2 875 €
15+7 286 €+10 568 €-3 282 €
16+7 286 €+10 986 €-3 700 €
17+7 286 €+11 413 €-4 127 €
18+7 286 €+11 852 €-4 566 €
19+7 286 €+12 301 €-5 015 €
20+7 286 €+12 762 €-5 476 €
21+7 286 €+13 235 €-5 949 €
22+7 286 €+13 719 €-6 433 €
23+7 286 €+14 215 €-6 929 €
24+7 286 €+14 724 €-7 438 €
25+7 286 €+15 246 €-7 960 €
Total+182 150 €+246 157 €+-64 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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