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Immeuble de rapport avec 3 logements loués et rénovés à Avesnes le Comte

Bien expiré
VilleAvesnes-le-Comte (62)
Surface204
Coût Total270 600
Loyer Annuel18 400
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 1 200,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 204 m², 12 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Au cœur d’un bourg avec tous commerces, découvrez cet immeuble de rapport composé de trois appartements loués, aux prestations de qualité : - Le premier logement, d’une surface de 61 m2, se compose d’un salon/séjour, d’une cuisine, d’une salle d’eau et de Wc. À l’étage, un palier dessert deux chambres. - Le deuxième appartement, de plain-pied et d’une superficie de 78 m2, offre un salon/séjour avec cuisine aménagée, un bureau, une chambre, une salle d’eau et des Wc. - Le troisième logement, situé au 1er étage, propose 66 m2 comprenant une grande pièce de vie avec salon/séjour/cuisine, deux chambres, une salle d’eau et des Wc. Des emplacements de parking complètent ce bien idéal pour un investissement locatif de qualité.

Ville : Avesnes-le-Comte
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62810
Coordonnées : 50.278300, 2.531770
Total : 270 600
Prix d'acquisition : 245 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 251 000
Frais de notaire : 19 600
Coût estimé : 19 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1533€/mois
Loyer annuel estimé : 18400€/an
Fourchette totale : 1279€ - 1838€/mois
Fourchette annuelle : 15350€ - 22056€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 925,07 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :392 714
Prix d'achat :245 000
Décote à l'achat :-147 714 (-37.6%)
Marge achat-revente :122 114€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 359,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 437,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 113,52
Coût de l'assurance :23 677,50
Taxe foncière : 1 840,00€/an
Soit par mois : 153,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 533,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 591,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - bon état général mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - cuisine en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - salon en bon état, rafraîchissement léger possible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans l'entrée.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - carrelage légèrement usé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 400 €/an
Calcul : 1 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 947 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 220
Revenus locatifs : +18 400
Charges déductibles : -18 220
Résultat foncier Année 1 : 180

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 220 €/an
Revenus locatifs : +18 400
Charges déductibles : -12 220
Résultat foncier Années 2+ : 6 180 €/an
Prix d'achat du bien : 245 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 40018 2299 442171---
218 76811 9839 1956 785---
319 14311 7278 9407 416---
419 52611 4638 6768 063---
519 91711 1898 4028 728---
620 31510 9058 1189 410---
720 72110 6127 82510 110---
821 13610 3077 52010 829---
921 5599 9927 20511 567---
1021 9909 6656 87812 324---
1122 4299 3276 54013 102---
1222 8788 9776 18913 901---
1323 3368 6145 82614 722---
1423 8028 2375 45015 565---
1524 2787 8485 06116 430---
1624 7647 4444 65717 320---
1725 2597 0264 23918 233---
1825 7646 5933 80619 171---
1926 2806 1453 35820 135---
2026 8055 6802 89321 125---
2127 3415 1992 41222 143---
2227 8884 7001 91323 188---
2328 4464 1841 39724 262---
2429 0153 64986225 366---
2529 5953 09530826 501---
TOTAL589 357212 791137 114376 5660Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 566
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 864+51+3 813
2+3 864+2 036+1 828
3+3 864+2 225+1 639
4+3 864+2 419+1 445
5+3 864+2 618+1 246
6+3 864+2 823+1 041
7+3 864+3 033+831
8+3 864+3 249+615
9+3 864+3 470+394
10+3 864+3 697+167
11+3 864+3 931-67
12+3 864+4 170-306
13+3 864+4 417-553
14+3 864+4 669-805
15+3 864+4 929-1 065
16+3 864+5 196-1 332
17+3 864+5 470-1 606
18+3 864+5 751-1 887
19+3 864+6 040-2 176
20+3 864+6 338-2 474
21+3 864+6 643-2 779
22+3 864+6 956-3 092
23+3 864+7 279-3 415
24+3 864+7 610-3 746
25+3 864+7 950-4 086
Total+96 600+112 970+-16 370
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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