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Appartement 75 m² à Cergy

Bien expiré
VilleCergy (95)
Surface75m²
Coût Total225 120€
Loyer Annuel14 897€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 186,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces

F3 aux colonnes proches toutes commodités (à 2 min de la gare, commerces et écoles) comprenant une entrée, un grand séjour lumineux, une grande cuisine, 2 chambres, une salle de bain, un wc. Un box en sous-sol complète ce bien.

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 195 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3120 ¤ et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 164 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Thierry Ragot-Braconi, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Pontoise sous le numéro 489 205 872. Informations Loi Alur : Soumis au régime de copropriété. Nombre de lots : 195. Quote part annuelle(moyenne) : 3120 euros. Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.052500, 2.038830
Total : 225 120€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 212 000€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1241€/mois
Loyer annuel estimé : 14897€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1488€/mois
Fourchette annuelle : 12431€ - 17851€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 178,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 650,28€
Coût de l'assurance :19 698,00€
Taxe foncière : 1 489,69€/an
Soit par mois : 124,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 241,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 562,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible - carrelage daté et fissures
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement plus moderne
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur la moquette

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 300€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 6 m² × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:2 000€
    Revêtement sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 241 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 897 €/an
Calcul : 1 241 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 788 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 910 €
Revenus locatifs : +14 897 €
Charges déductibles : -60 910 €
Résultat foncier Année 1 : -46 013 €(Déficit de 46 013 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 613 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 910 €/an
Revenus locatifs : +14 897 €
Charges déductibles : -12 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24612.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 897 €60 917 €7 519 €-46 020 €21 400 €24 620 €24 620 €
215 195 €12 717 €7 319 €2 478 €--22 142 €
315 499 €12 510 €7 112 €2 989 €--19 153 €
415 809 €12 295 €6 898 €3 513 €--15 639 €
516 125 €12 074 €6 676 €4 051 €--11 588 €
616 447 €11 845 €6 447 €4 603 €--6 986 €
716 776 €11 608 €6 210 €5 169 €--1 817 €
817 112 €11 363 €5 965 €5 749 €---
917 454 €11 109 €5 712 €6 345 €---
1017 803 €10 847 €5 449 €6 956 €---
1118 159 €10 576 €5 178 €7 584 €---
1218 522 €10 295 €4 897 €8 227 €---
1318 893 €10 005 €4 607 €8 888 €---
1419 271 €9 705 €4 307 €9 566 €---
1519 656 €9 394 €3 997 €10 262 €---
1620 049 €9 073 €3 676 €10 976 €---
1720 450 €8 741 €3 343 €11 709 €---
1820 859 €8 398 €3 000 €12 462 €---
1921 277 €8 042 €2 645 €13 234 €---
2021 702 €7 675 €2 277 €14 027 €---
2122 136 €7 295 €1 897 €14 842 €---
2222 579 €6 901 €1 504 €15 677 €---
2323 030 €6 495 €1 097 €16 536 €---
2423 491 €6 074 €676 €17 417 €---
2523 961 €5 639 €241 €18 322 €---
TOTAL477 154 €291 591 €108 650 €185 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 128 €-6 420 €+9 548 €
2+3 128 €0 €+3 128 €
3+3 128 €0 €+3 128 €
4+3 128 €0 €+3 128 €
5+3 128 €0 €+3 128 €
6+3 128 €0 €+3 128 €
7+3 128 €0 €+3 128 €
8+3 128 €+1 180 €+1 948 €
9+3 128 €+1 903 €+1 225 €
10+3 128 €+2 087 €+1 041 €
11+3 128 €+2 275 €+853 €
12+3 128 €+2 468 €+660 €
13+3 128 €+2 666 €+462 €
14+3 128 €+2 870 €+258 €
15+3 128 €+3 079 €+49 €
16+3 128 €+3 293 €-165 €
17+3 128 €+3 513 €-385 €
18+3 128 €+3 739 €-611 €
19+3 128 €+3 970 €-842 €
20+3 128 €+4 208 €-1 080 €
21+3 128 €+4 452 €-1 324 €
22+3 128 €+4 703 €-1 575 €
23+3 128 €+4 961 €-1 833 €
24+3 128 €+5 225 €-2 097 €
25+3 128 €+5 497 €-2 369 €
Total+78 200 €+55 669 €+22 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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