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Maison à vendre

Bien expiré
VilleViella (32)
Surface264m²
Coût Total316 492€
Loyer Annuel25 257€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 244 900 €
Surface : 264 m²
Prix au m² : 927,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Piscine, Pas de cave

A 15 minutes de Aire sur l'Adour, à Viella, venez découvrir cette belle propriété de plus de 200 m² habitables, composée de 4 chambres, un bureau et 2 magnifiques salons de plus de 50 m². Côté extérieur, un jardin de 2000 m² avec une piscine, un bassin et une dépendance de 38 m² totalement indépendante. Idéal chambre d'hôtes..

Ville : Viella
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.599787, -0.139939
Total : 316 492€
Prix d'acquisition : 244 900€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 296 900€
Frais de notaire : 19 592€
Coût estimé : 19 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 264m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 2105€/mois
Loyer annuel estimé : 25257€/an
Fourchette totale : 1612€ - 2748€/mois
Fourchette annuelle : 19346€ - 32972€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,79 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 601 €
Prix d'achat :244 900 €
Décote à l'achat :-59 701€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-11 891€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 584,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 676,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 838,06€
Coût de l'assurance :27 693,05€
Taxe foncière : 2 525,65€/an
Soit par mois : 210,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 104,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 887,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 264 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 200€
    Isolation des combles perdus: 264 m² × 50€/m² = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie, électricité, matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salons: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Viella (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 105 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 257 €/an
Calcul : 2 105 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 108 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 572 €
Revenus locatifs : +25 257 €
Charges déductibles : -66 572 €
Résultat foncier Année 1 : -41 315 €(Déficit de 41 315 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 572 €/an
Revenus locatifs : +25 257 €
Charges déductibles : -14 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19915.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 185 €(65% de 244 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 789 €/an
Calcul : 159 185 € × 3,636% = 5 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 257 €66 582 €10 949 €-41 326 €21 400 €19 926 €19 926 €
225 762 €14 295 €10 662 €11 466 €--8 459 €
326 277 €13 998 €10 365 €12 279 €---
426 802 €13 691 €10 057 €13 112 €---
527 338 €13 372 €9 739 €13 966 €---
627 885 €13 042 €9 409 €14 843 €---
728 443 €12 701 €9 067 €15 742 €---
829 012 €12 347 €8 713 €16 665 €---
929 592 €11 980 €8 347 €17 612 €---
1030 184 €11 601 €7 968 €18 583 €---
1130 788 €11 208 €7 575 €19 579 €---
1231 403 €10 801 €7 168 €20 602 €---
1332 031 €10 380 €6 747 €21 651 €---
1432 672 €9 944 €6 311 €22 728 €---
1533 325 €9 492 €5 859 €23 833 €---
1633 992 €9 024 €5 391 €24 968 €---
1734 672 €8 540 €4 906 €26 132 €---
1835 365 €8 038 €4 405 €27 327 €---
1936 073 €7 518 €3 885 €28 554 €---
2036 794 €6 980 €3 347 €29 814 €---
2137 530 €6 423 €2 790 €31 107 €---
2238 280 €5 846 €2 213 €32 434 €---
2339 046 €5 249 €1 615 €33 798 €---
2439 827 €4 630 €996 €35 197 €---
2540 624 €3 989 €356 €36 635 €---
TOTAL808 974 €301 672 €158 838 €507 302 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 302 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 304 €-6 420 €+11 724 €
2+5 304 €0 €+5 304 €
3+5 304 €+1 146 €+4 158 €
4+5 304 €+3 934 €+1 370 €
5+5 304 €+4 190 €+1 114 €
6+5 304 €+4 453 €+851 €
7+5 304 €+4 723 €+581 €
8+5 304 €+4 999 €+305 €
9+5 304 €+5 283 €+21 €
10+5 304 €+5 575 €-271 €
11+5 304 €+5 874 €-570 €
12+5 304 €+6 181 €-877 €
13+5 304 €+6 495 €-1 191 €
14+5 304 €+6 818 €-1 514 €
15+5 304 €+7 150 €-1 846 €
16+5 304 €+7 490 €-2 186 €
17+5 304 €+7 840 €-2 536 €
18+5 304 €+8 198 €-2 894 €
19+5 304 €+8 566 €-3 262 €
20+5 304 €+8 944 €-3 640 €
21+5 304 €+9 332 €-4 028 €
22+5 304 €+9 730 €-4 426 €
23+5 304 €+10 139 €-4 835 €
24+5 304 €+10 559 €-5 255 €
25+5 304 €+10 990 €-5 686 €
Total+132 600 €+152 191 €+-19 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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