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Bien expiré
VilleGien (45)
Surface56m²
Coût Total76 800€
Loyer Annuel6 640€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 955,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En résidence, proche du centre, appartement de type 3 de 56 m² en parfait état. Locataire en place depuis 3 ans avec un loyer de 5345 euros / an hors charges.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 310 € et 1 810 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gien
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45500
Coordonnées : 47.677086, 2.632515
Total : 76 800€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 19 020€
Valeur du bien : 72 520€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6640€/an
Fourchette totale : 447€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 5367€ - 8217€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 396,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 599,41€
Coût de l'assurance :6 528,00€
Taxe foncière : 664,04€/an
Soit par mois : 55,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 451,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour l'appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 020 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2500€ = 2500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 640 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 664 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 416 €
Revenus locatifs : +6 640 €
Charges déductibles : -22 416 €
Résultat foncier Année 1 : -15 776 €(Déficit de 15 776 €)
Imputable sur revenu global : 15 776 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 396 €/an
Revenus locatifs : +6 640 €
Charges déductibles : -3 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 244 €/an
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 640 €22 419 €2 474 €-15 778 €15 778 €--
26 773 €3 332 €2 407 €3 441 €---
36 909 €3 263 €2 338 €3 646 €---
47 047 €3 191 €2 266 €3 856 €---
57 188 €3 118 €2 192 €4 070 €---
67 332 €3 041 €2 116 €4 290 €---
77 478 €2 963 €2 037 €4 516 €---
87 628 €2 881 €1 956 €4 747 €---
97 780 €2 797 €1 872 €4 983 €---
107 936 €2 710 €1 785 €5 226 €---
118 095 €2 621 €1 695 €5 474 €---
128 257 €2 528 €1 603 €5 729 €---
138 422 €2 432 €1 507 €5 989 €---
148 590 €2 333 €1 408 €6 257 €---
158 762 €2 231 €1 306 €6 531 €---
168 937 €2 126 €1 200 €6 812 €---
179 116 €2 016 €1 091 €7 099 €---
189 298 €1 904 €979 €7 394 €---
199 484 €1 787 €862 €7 697 €---
209 674 €1 667 €742 €8 007 €---
219 867 €1 543 €618 €8 324 €---
2210 065 €1 415 €489 €8 650 €---
2310 266 €1 282 €357 €8 984 €---
2410 471 €1 145 €220 €9 326 €---
2510 681 €1 004 €78 €9 677 €---
TOTAL212 694 €77 748 €35 599 €134 946 €15 778 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 734 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 394 €-4 734 €+6 128 €
2+1 394 €+1 032 €+362 €
3+1 394 €+1 094 €+300 €
4+1 394 €+1 157 €+237 €
5+1 394 €+1 221 €+173 €
6+1 394 €+1 287 €+107 €
7+1 394 €+1 355 €+39 €
8+1 394 €+1 424 €-30 €
9+1 394 €+1 495 €-101 €
10+1 394 €+1 568 €-174 €
11+1 394 €+1 642 €-248 €
12+1 394 €+1 719 €-325 €
13+1 394 €+1 797 €-403 €
14+1 394 €+1 877 €-483 €
15+1 394 €+1 959 €-565 €
16+1 394 €+2 043 €-649 €
17+1 394 €+2 130 €-736 €
18+1 394 €+2 218 €-824 €
19+1 394 €+2 309 €-915 €
20+1 394 €+2 402 €-1 008 €
21+1 394 €+2 497 €-1 103 €
22+1 394 €+2 595 €-1 201 €
23+1 394 €+2 695 €-1 301 €
24+1 394 €+2 798 €-1 404 €
25+1 394 €+2 903 €-1 509 €
Total+34 850 €+40 484 €+-5 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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