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Maison 6 pièces 366 m²

Bien expiré
VillePérigné (79)
Surface366m²
Coût Total261 933€
Loyer Annuel27 316€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+677€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 975 €
Surface : 366 m²
Prix au m² : 625,61 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

MAISON FAMILIALE A RAFRAICHIR - PERIGNE - 20 MIN DE NIORT- Composée au RC : entrée, salle d'eau, wc, cuisine, salon, séjour, salle à manger, bureaux. A l'étage : 6 chambres, salle de lecture, salle de bains, salle d'eau, wc. Terrasse couverte. Garage. Toîts. Le tout sur un terrain clos d'environ 1300 m². Beau potentiel. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.5% Référence annonce : 404-6496I Date de réalisation du diagnostic : 02/11/2023 Prix hors honoraires : 215 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 030 € et 9 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Périgné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Coordonnées : 46.187210, -0.245690
Total : 261 933€
Prix d'acquisition : 228 975€
Travaux : 14 640€
Valeur du bien : 243 615€
Frais de notaire : 18 318€
Coût estimé : 18 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 366m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2276€/mois
Loyer annuel estimé : 27316€/an
Fourchette totale : 1779€ - 2913€/mois
Fourchette annuelle : 21343€ - 34962€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :8.15% - 13.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 933€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 297,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 371,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 254,76€
Coût de l'assurance :22 264,31€
Taxe foncière : 2 731,61€/an
Soit par mois : 227,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 276,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 599,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :677,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 366 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante, usure visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter le plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 640 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 640€
    Isolation des combles: 366 m² × 40€/m² = 14640€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 316 €/an
Calcul : 2 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 933 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 055 €
Revenus locatifs : +27 316 €
Charges déductibles : -27 055 €
Résultat foncier Année 1 : 261 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 415 €/an
Revenus locatifs : +27 316 €
Charges déductibles : -12 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 901 €/an
Prix d'achat du bien : 228 975 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 834 €(65% de 228 975 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 412 €/an
Calcul : 148 834 € × 3,636% = 5 412 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 316 €27 063 €8 801 €253 €---
227 862 €12 189 €8 567 €15 673 €---
328 420 €11 948 €8 325 €16 472 €---
428 988 €11 698 €8 075 €17 291 €---
529 568 €11 439 €7 817 €18 129 €---
630 159 €11 171 €7 549 €18 988 €---
730 762 €10 894 €7 272 €19 868 €---
831 378 €10 608 €6 986 €20 770 €---
932 005 €10 311 €6 689 €21 694 €---
1032 645 €10 005 €6 383 €22 641 €---
1133 298 €9 688 €6 065 €23 611 €---
1233 964 €9 359 €5 737 €24 605 €---
1334 643 €9 020 €5 398 €25 624 €---
1435 336 €8 669 €5 047 €26 668 €---
1536 043 €8 305 €4 683 €27 738 €---
1636 764 €7 929 €4 307 €28 834 €---
1737 499 €7 541 €3 918 €29 959 €---
1838 249 €7 138 €3 516 €31 111 €---
1939 014 €6 722 €3 100 €32 292 €---
2039 794 €6 292 €2 669 €33 503 €---
2140 590 €5 846 €2 224 €34 744 €---
2241 402 €5 385 €1 763 €36 017 €---
2342 230 €4 909 €1 286 €37 322 €---
2443 075 €4 415 €793 €38 659 €---
2543 936 €3 905 €283 €40 031 €---
TOTAL874 944 €232 449 €127 255 €642 495 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 642 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 736 €+76 €+5 660 €
2+5 736 €+4 702 €+1 034 €
3+5 736 €+4 942 €+794 €
4+5 736 €+5 187 €+549 €
5+5 736 €+5 439 €+297 €
6+5 736 €+5 696 €+40 €
7+5 736 €+5 960 €-224 €
8+5 736 €+6 231 €-495 €
9+5 736 €+6 508 €-772 €
10+5 736 €+6 792 €-1 056 €
11+5 736 €+7 083 €-1 347 €
12+5 736 €+7 381 €-1 645 €
13+5 736 €+7 687 €-1 951 €
14+5 736 €+8 000 €-2 264 €
15+5 736 €+8 321 €-2 585 €
16+5 736 €+8 650 €-2 914 €
17+5 736 €+8 988 €-3 252 €
18+5 736 €+9 333 €-3 597 €
19+5 736 €+9 688 €-3 952 €
20+5 736 €+10 051 €-4 315 €
21+5 736 €+10 423 €-4 687 €
22+5 736 €+10 805 €-5 069 €
23+5 736 €+11 196 €-5 460 €
24+5 736 €+11 598 €-5 862 €
25+5 736 €+12 009 €-6 273 €
Total+143 400 €+192 748 €+-49 348 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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