Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de plain-pied à vendre

VilleCloyes-sur-le-Loir (28)
Surface99
Coût Total163 850
Loyer Annuel9 193
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-170
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 671,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Venez découvrir sans plus attendre cette charmante maison de plain-pied, offrant un fort potentiel d’aménagement et de multiples possibilités de projection ! Située dans un environnement calme, à la campagne, cette maison développe environ 99 m² habitables et propose de beaux volumes ainsi que de nombreuses possibilités d’évolution, idéale pour les rois de la rénovation. Elle se compose d’une entrée accueillante, d’un salon/séjour lumineux d’environ 26 m², d’une cuisine indépendante au beau volume, parfaite pour concocter de savoureux petits plats en famille, de deux chambres confortables et généreuses, ainsi que d’une salle de bains et d’un WC indépendant. En complément, vous bénéficierez d’une véranda, d’une arrière-cuisine, d’une cave, ainsi que d’un grenier aménageable, idéal pour créer un espace supplémentaire selon vos besoins (chambres, bureau, studio…). Un jardin clos vient parfaire l’ensemble. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant une belle opportunité de personnaliser ce bien à votre goût.Une maison à visiter sans tarder ! Idéal premier achat immobilier ou investissement locatif. Pour plus de renseignements, contactez l’agence I.F.I : 06 63 03 86 10 - 09 80 20 79 56 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr contactez l’agence I.F.I : 06 63 03 86 10

Ville : Cloyes-sur-le-Loir
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28220
Coordonnées : 47.992930, 1.219793
Total : 163 850
Prix d'acquisition : 66 500
Travaux : 92 030
Valeur du bien : 158 530
Frais de notaire : 5 320
Coût estimé : 5 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9193€/an
Fourchette totale : 620€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7442€ - 11355€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,15 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 169
Prix d'achat :66 500
Décote à l'achat :-76 669 (-53.6%)
Marge achat-revente :-20 681€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 603,15
Coût de l'assurance :14 336,87
Taxe foncière : 919,28€/an
Soit par mois : 76,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine très datée nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 99 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 030(930 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation:13 530
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 70€/m² = 6930€, Main d'œuvre: 570€ = 6600€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Chambres:4 500
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€
  • Cuisine:37 500
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement sol et murs: 1500€ = 18000€
  • Salon:2 200
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification et mise à niveau plomberie: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cloyes-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 330✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 193 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 850 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 023
Revenus locatifs : +9 193
Charges déductibles : -99 023
Résultat foncier Année 1 : -89 830(Déficit de 89 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 430
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 993 €/an
Revenus locatifs : +9 193
Charges déductibles : -6 993
Résultat foncier Années 2+ : 2 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68430.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 19399 0285 505-89 83521 400 €68 435 €68 435 €
29 3776 8525 3592 525--65 911 €
39 5646 7015 2082 863--63 047 €
49 7556 5445 0513 211--59 836 €
59 9516 3824 8903 568--56 268 €
610 1506 2154 7223 935--52 333 €
710 3536 0424 5494 311--48 022 €
810 5605 8634 3704 697--43 325 €
910 7715 6774 1845 094--38 231 €
1010 9865 4853 9935 501--32 731 €
1111 2065 2873 7945 919--26 811 €
1211 4305 0823 5896 348---
1311 6594 8693 3776 789---
1411 8924 6503 1577 242---
1512 1304 4222 9307 707---
1612 3724 1872 6948 185---
1712 6203 9442 4518 676---
1812 8723 6922 1999 180---
1913 1303 4321 9399 698---
2013 3923 1631 67010 230---
2113 6602 8841 39110 776---
2213 9332 5961 10311 338---
2314 2122 29780511 914---
2414 4961 98949612 507---
2514 7861 67017713 116---
TOTAL294 448208 95279 60385 49621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 496
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930-6 420+8 350
2+1 9300+1 930
3+1 9300+1 930
4+1 9300+1 930
5+1 9300+1 930
6+1 9300+1 930
7+1 9300+1 930
8+1 9300+1 930
9+1 9300+1 930
10+1 9300+1 930
11+1 9300+1 930
12+1 930+1 905+25
13+1 930+2 037-107
14+1 930+2 173-243
15+1 930+2 312-382
16+1 930+2 456-526
17+1 930+2 603-673
18+1 930+2 754-824
19+1 930+2 909-979
20+1 930+3 069-1 139
21+1 930+3 233-1 303
22+1 930+3 401-1 471
23+1 930+3 574-1 644
24+1 930+3 752-1 822
25+1 930+3 935-2 005
Total+48 250+33 692+14 558
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →