Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface52.3m²
Coût Total70 310€
Loyer Annuel5 618€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 52.3 m²
Prix au m² : 659,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 25 m²), 2 chambres, calme, Pas de balcon

EPINAL Rive gauche Appartement à rénover de type F3 Triple orientation Rue et Jardin, situé dans un quartier calme d'Epinal, à proximité de l'Espace Cours et toutes commodités. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres indépendantes ainsi que d'une salle de bain et WC séparé. Fonctionnel et lumineux, cet appartement constitue une belle opportunité pour un premier achat, un pied à terre ou un investissement locatif. A découvrir sans tarder.

3 pièces 52,30 surface(m²) 2 chambres

34 500 €

Référence : 36317   Stephane THIEBAUT / Agent commercial

88000 Épinal

N° RSAC : 441583929

Cette annonce vous est proposée par THIEBAUT Stephane - SARL - N°RSAC: 441583929, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Epinal

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.159355, 6.446829
Total : 70 310€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 33 050€
Valeur du bien : 67 550€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.3m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5618€/an
Fourchette totale : 366€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4394€ - 7183€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,16 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 540 €
Prix d'achat :34 500 €
Décote à l'achat :-31 040€ (-47.4%)
Marge achat-revente :-4 770€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 362,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 037,59€
Coût de l'assurance :5 273,25€
Taxe foncière : 561,76€/an
Soit par mois : 46,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 468,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 408,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 52.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 050 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant 40% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 618 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 310 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 211 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 113 €
Revenus locatifs : +5 618 €
Charges déductibles : -36 113 €
Résultat foncier Année 1 : -30 495 €(Déficit de 30 495 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 095 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 063 €/an
Revenus locatifs : +5 618 €
Charges déductibles : -3 063 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9095.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 618 €36 115 €2 293 €-30 498 €21 400 €9 098 €9 098 €
25 730 €3 004 €2 231 €2 726 €--6 371 €
35 845 €2 940 €2 167 €2 905 €--3 466 €
45 961 €2 874 €2 101 €3 088 €--379 €
56 081 €2 806 €2 033 €3 275 €---
66 202 €2 735 €1 963 €3 467 €---
76 326 €2 663 €1 890 €3 664 €---
86 453 €2 587 €1 815 €3 865 €---
96 582 €2 510 €1 737 €4 072 €---
106 714 €2 429 €1 657 €4 284 €---
116 848 €2 346 €1 574 €4 501 €---
126 985 €2 261 €1 488 €4 724 €---
137 124 €2 172 €1 399 €4 952 €---
147 267 €2 080 €1 308 €5 187 €---
157 412 €1 986 €1 213 €5 427 €---
167 561 €1 888 €1 115 €5 673 €---
177 712 €1 787 €1 014 €5 925 €---
187 866 €1 682 €910 €6 184 €---
198 023 €1 574 €802 €6 449 €---
208 184 €1 463 €690 €6 721 €---
218 347 €1 347 €574 €7 000 €---
228 514 €1 228 €455 €7 287 €---
238 685 €1 105 €332 €7 580 €---
248 858 €977 €205 €7 881 €---
259 036 €846 €73 €8 190 €---
TOTAL179 934 €85 405 €33 038 €94 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 618 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 180 €-6 420 €+7 600 €
2+1 180 €0 €+1 180 €
3+1 180 €0 €+1 180 €
4+1 180 €0 €+1 180 €
5+1 180 €+869 €+311 €
6+1 180 €+1 040 €+140 €
7+1 180 €+1 099 €+81 €
8+1 180 €+1 160 €+20 €
9+1 180 €+1 222 €-42 €
10+1 180 €+1 285 €-105 €
11+1 180 €+1 350 €-170 €
12+1 180 €+1 417 €-237 €
13+1 180 €+1 486 €-306 €
14+1 180 €+1 556 €-376 €
15+1 180 €+1 628 €-448 €
16+1 180 €+1 702 €-522 €
17+1 180 €+1 778 €-598 €
18+1 180 €+1 855 €-675 €
19+1 180 €+1 935 €-755 €
20+1 180 €+2 016 €-836 €
21+1 180 €+2 100 €-920 €
22+1 180 €+2 186 €-1 006 €
23+1 180 €+2 274 €-1 094 €
24+1 180 €+2 364 €-1 184 €
25+1 180 €+2 457 €-1 277 €
Total+29 500 €+28 359 €+1 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →