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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface83m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel10 798€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 192,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Clermont-Ferrand, quartier historique, au 1er étage d'un immeuble ancien en bon état, Appartement de 3 pièces ENTIEREMENT A RENOVER. Chauffage individuel gaz. Stationnement et cave

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.777964, 3.087750
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 144 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10798€/an
Fourchette totale : 703€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8430€ - 13829€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 311,32 €/m²
Basé sur :1109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 840 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-92 840€ (-48.4%)
Marge achat-revente :39 520€ (20.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 001,54€
Coût de l'assurance :13 328,00€
Taxe foncière : 1 079,75€/an
Soit par mois : 89,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 888,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes et carrelage endommagé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec moisissures visibles et mobilier encombrant
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec mobilier ancien nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 300€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture et rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 126 €
Revenus locatifs : +10 798 €
Charges déductibles : -52 126 €
Résultat foncier Année 1 : -41 328 €(Déficit de 41 328 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 928 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 726 €/an
Revenus locatifs : +10 798 €
Charges déductibles : -6 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19928.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 798 €52 131 €5 118 €-41 333 €21 400 €19 933 €19 933 €
211 013 €6 595 €4 982 €4 419 €--15 515 €
311 234 €6 454 €4 841 €4 779 €--10 735 €
411 458 €6 309 €4 696 €5 150 €--5 586 €
511 688 €6 158 €4 546 €5 529 €--57 €
611 921 €6 003 €4 390 €5 919 €---
712 160 €5 842 €4 229 €6 318 €---
812 403 €5 675 €4 062 €6 728 €---
912 651 €5 503 €3 890 €7 148 €---
1012 904 €5 324 €3 712 €7 580 €---
1113 162 €5 140 €3 527 €8 022 €---
1213 425 €4 949 €3 336 €8 476 €---
1313 694 €4 752 €3 139 €8 942 €---
1413 968 €4 548 €2 935 €9 420 €---
1514 247 €4 336 €2 723 €9 911 €---
1614 532 €4 118 €2 505 €10 414 €---
1714 823 €3 892 €2 279 €10 931 €---
1815 119 €3 658 €2 045 €11 462 €---
1915 422 €3 416 €1 803 €12 006 €---
2015 730 €3 165 €1 552 €12 565 €---
2116 045 €2 906 €1 293 €13 138 €---
2216 365 €2 638 €1 025 €13 727 €---
2316 693 €2 361 €748 €14 332 €---
2417 027 €2 074 €461 €14 953 €---
2517 367 €1 777 €165 €15 590 €---
TOTAL345 849 €159 723 €74 002 €186 125 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 125 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 267 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 267 €-6 420 €+8 687 €
2+2 267 €0 €+2 267 €
3+2 267 €0 €+2 267 €
4+2 267 €0 €+2 267 €
5+2 267 €0 €+2 267 €
6+2 267 €+1 759 €+508 €
7+2 267 €+1 895 €+372 €
8+2 267 €+2 018 €+249 €
9+2 267 €+2 144 €+123 €
10+2 267 €+2 274 €-7 €
11+2 267 €+2 407 €-140 €
12+2 267 €+2 543 €-276 €
13+2 267 €+2 683 €-416 €
14+2 267 €+2 826 €-559 €
15+2 267 €+2 973 €-706 €
16+2 267 €+3 124 €-857 €
17+2 267 €+3 279 €-1 012 €
18+2 267 €+3 438 €-1 171 €
19+2 267 €+3 602 €-1 335 €
20+2 267 €+3 769 €-1 502 €
21+2 267 €+3 942 €-1 675 €
22+2 267 €+4 118 €-1 851 €
23+2 267 €+4 300 €-2 033 €
24+2 267 €+4 486 €-2 219 €
25+2 267 €+4 677 €-2 410 €
Total+56 675 €+55 838 €+837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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