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Achat : Appartement (22500)

VillePaimpol (22)
Surface96m²
Coût Total190 800€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 354,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 96 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cave, Orientation ouest, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

A VENDRE - CENTRE VILLE DE PAIMPOL - Spacieux appartement situé au 1er étage d'une résidence du centre ville: le hall d'entrée dessert trois chambres, le séjour et une cuisine aménagée exposés sud et ouest ainsi qu'une buanderie avec petit balcon, salle de bain et WC. Cave en sous-sol. Un emplacement de choix en centre ville pour un appartement très lumineux! Le bien est soumis à copropriété (20 copropriétaires). Les charges courantes annuelles sont de 1240? / AN Logement à consommation énergétique excessive: classe F. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.764700, -3.047810
Total : 190 800€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 180 400€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.28€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 757€ - 1287€/mois
Fourchette annuelle : 9081€ - 15440€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 977,78 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :285 867 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-155 867€ (-54.5%)
Marge achat-revente :95 067€ (33.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :76,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 034,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 678,72€
Coût de l'assurance :22 896,00€
Taxe foncière : 1 184,13€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 103,33€/mois
Soit par an : 1 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 986,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 236,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, léger rafraîchissement du sol
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde 3 chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimpol (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 240 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 391 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -60 391 €
Résultat foncier Année 1 : -48 550 €(Déficit de 48 550 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 150 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 991 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -9 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27149.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €60 397 €6 657 €-48 556 €21 400 €27 156 €27 156 €
212 078 €9 824 €6 484 €2 254 €--24 902 €
312 320 €9 644 €6 304 €2 676 €--22 226 €
412 566 €9 457 €6 117 €3 109 €--19 117 €
512 817 €9 264 €5 924 €3 553 €--15 564 €
613 074 €9 064 €5 724 €4 009 €--11 554 €
713 335 €8 857 €5 517 €4 478 €--7 076 €
813 602 €8 642 €5 302 €4 959 €--2 117 €
913 874 €8 420 €5 080 €5 454 €---
1014 151 €8 190 €4 850 €5 962 €---
1114 434 €7 951 €4 611 €6 483 €---
1214 723 €7 704 €4 364 €7 019 €---
1315 018 €7 448 €4 108 €7 569 €---
1415 318 €7 183 €3 843 €8 135 €---
1515 624 €6 908 €3 568 €8 716 €---
1615 937 €6 624 €3 284 €9 313 €---
1716 256 €6 329 €2 989 €9 926 €---
1816 581 €6 024 €2 684 €10 557 €---
1916 912 €5 707 €2 368 €11 205 €---
2017 250 €5 380 €2 040 €11 871 €---
2117 595 €5 041 €1 701 €12 555 €---
2217 947 €4 689 €1 349 €13 258 €---
2318 306 €4 325 €985 €13 982 €---
2418 672 €3 948 €608 €14 725 €---
2519 046 €3 557 €217 €15 489 €---
TOTAL379 279 €230 578 €96 679 €148 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €0 €+2 487 €
5+2 487 €0 €+2 487 €
6+2 487 €0 €+2 487 €
7+2 487 €0 €+2 487 €
8+2 487 €0 €+2 487 €
9+2 487 €+1 001 €+1 486 €
10+2 487 €+1 788 €+699 €
11+2 487 €+1 945 €+542 €
12+2 487 €+2 106 €+381 €
13+2 487 €+2 271 €+216 €
14+2 487 €+2 440 €+47 €
15+2 487 €+2 615 €-128 €
16+2 487 €+2 794 €-307 €
17+2 487 €+2 978 €-491 €
18+2 487 €+3 167 €-680 €
19+2 487 €+3 361 €-874 €
20+2 487 €+3 561 €-1 074 €
21+2 487 €+3 766 €-1 279 €
22+2 487 €+3 978 €-1 491 €
23+2 487 €+4 194 €-1 707 €
24+2 487 €+4 417 €-1 930 €
25+2 487 €+4 647 €-2 160 €
Total+62 175 €+44 610 €+17 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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