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Masseube centre maison de ville avec cour

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface120m²
Coût Total134 840€
Loyer Annuel11 322€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique, Cheminée

Au centre de Masseube maison de ville avec cour La maison comprend : En rez de chaussée une grande entrée, un beau séjour ouvert sur une cuisine avec son coin repas (50m²) donnant sur une terrasse sud au calme, une pièce de rangement et un cellier. A l’étage un couloir distribuant une grande chambre avec un dressing mitoyen, un bureau, une salle de bain, un wc et deux chambres dont une avec un placard. La maison, en partie rénovée, est équipée de fenêtres double-vitrage neuves, de radiateurs électriques à inertie, et d’une grande cheminée dans la partie vie. Au second un grenier facile d’accès. La maison est proche de toutes les commodités et de parkings.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.430833, 0.579722
Total : 134 840€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 52 760€
Valeur du bien : 128 760€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11322€/an
Fourchette totale : 728€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 8733€ - 14678€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 217,68€
Coût de l'assurance :11 798,50€
Taxe foncière : 1 132,16€/an
Soit par mois : 94,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, souvent associée à une classe énergétique E ou F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les radiateurs électriques à inertie
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (120 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 760 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 260€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1155€
  • Isolation:5 280€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:9 900€
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 250€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 320€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 840 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 810 €
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -58 810 €
Résultat foncier Année 1 : -47 488 €(Déficit de 47 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 050 €/an
Revenus locatifs : +11 322 €
Charges déductibles : -6 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26088.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 322 €58 814 €4 450 €-47 493 €21 400 €26 093 €26 093 €
211 548 €5 935 €4 331 €5 613 €--20 480 €
311 779 €5 812 €4 208 €5 967 €--14 513 €
412 015 €5 685 €4 081 €6 330 €--8 183 €
512 255 €5 553 €3 949 €6 702 €--1 481 €
612 500 €5 417 €3 813 €7 083 €---
712 750 €5 276 €3 672 €7 474 €---
813 005 €5 131 €3 527 €7 874 €---
913 265 €4 980 €3 376 €8 285 €---
1013 530 €4 825 €3 221 €8 706 €---
1113 801 €4 664 €3 060 €9 137 €---
1214 077 €4 498 €2 894 €9 579 €---
1314 359 €4 326 €2 722 €10 033 €---
1414 646 €4 148 €2 544 €10 498 €---
1514 939 €3 964 €2 360 €10 974 €---
1615 237 €3 774 €2 170 €11 463 €---
1715 542 €3 578 €1 974 €11 964 €---
1815 853 €3 375 €1 771 €12 478 €---
1916 170 €3 165 €1 561 €13 005 €---
2016 493 €2 948 €1 343 €13 546 €---
2116 823 €2 723 €1 119 €14 100 €---
2217 160 €2 491 €887 €14 669 €---
2317 503 €2 251 €647 €15 252 €---
2417 853 €2 003 €399 €15 850 €---
2518 210 €1 746 €142 €16 464 €---
TOTAL362 636 €157 080 €64 218 €205 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378 €-6 420 €+8 798 €
2+2 378 €0 €+2 378 €
3+2 378 €0 €+2 378 €
4+2 378 €0 €+2 378 €
5+2 378 €0 €+2 378 €
6+2 378 €+1 681 €+697 €
7+2 378 €+2 242 €+136 €
8+2 378 €+2 362 €+16 €
9+2 378 €+2 485 €-107 €
10+2 378 €+2 612 €-234 €
11+2 378 €+2 741 €-363 €
12+2 378 €+2 874 €-496 €
13+2 378 €+3 010 €-632 €
14+2 378 €+3 149 €-771 €
15+2 378 €+3 292 €-914 €
16+2 378 €+3 439 €-1 061 €
17+2 378 €+3 589 €-1 211 €
18+2 378 €+3 744 €-1 366 €
19+2 378 €+3 902 €-1 524 €
20+2 378 €+4 064 €-1 686 €
21+2 378 €+4 230 €-1 852 €
22+2 378 €+4 401 €-2 023 €
23+2 378 €+4 576 €-2 198 €
24+2 378 €+4 755 €-2 377 €
25+2 378 €+4 939 €-2 561 €
Total+59 450 €+61 667 €+-2 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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