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Masseube centre maison de ville avec cour

Bien expiré
VilleMasseube (32)
Surface120
Coût Total134 840
Loyer Annuel11 322
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique, Cheminée

Au centre de Masseube maison de ville avec cour La maison comprend : En rez de chaussée une grande entrée, un beau séjour ouvert sur une cuisine avec son coin repas (50m²) donnant sur une terrasse sud au calme, une pièce de rangement et un cellier. A l’étage un couloir distribuant une grande chambre avec un dressing mitoyen, un bureau, une salle de bain, un wc et deux chambres dont une avec un placard. La maison, en partie rénovée, est équipée de fenêtres double-vitrage neuves, de radiateurs électriques à inertie, et d’une grande cheminée dans la partie vie. Au second un grenier facile d’accès. La maison est proche de toutes les commodités et de parkings.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.430833, 0.579722
Total : 134 840
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 52 760
Valeur du bien : 128 760
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11322€/an
Fourchette totale : 728€ - 1223€/mois
Fourchette annuelle : 8733€ - 14678€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 217,68
Coût de l'assurance :11 798,50
Taxe foncière : 1 132,16€/an
Soit par mois : 94,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1900, souvent associée à une classe énergétique E ou F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les radiateurs électriques à inertie
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (120 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 760(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 260
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1155€
  • Isolation:5 280
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:9 900
    Rénovation complète chambres: 36 m² × 250€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 320
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 540✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 840 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 810
Revenus locatifs : +11 322
Charges déductibles : -58 810
Résultat foncier Année 1 : -47 488(Déficit de 47 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 088
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 050 €/an
Revenus locatifs : +11 322
Charges déductibles : -6 050
Résultat foncier Années 2+ : 5 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26088.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 32258 8144 450-47 49321 400 €26 093 €26 093 €
211 5485 9354 3315 613--20 480 €
311 7795 8124 2085 967--14 513 €
412 0155 6854 0816 330--8 183 €
512 2555 5533 9496 702--1 481 €
612 5005 4173 8137 083---
712 7505 2763 6727 474---
813 0055 1313 5277 874---
913 2654 9803 3768 285---
1013 5304 8253 2218 706---
1113 8014 6643 0609 137---
1214 0774 4982 8949 579---
1314 3594 3262 72210 033---
1414 6464 1482 54410 498---
1514 9393 9642 36010 974---
1615 2373 7742 17011 463---
1715 5423 5781 97411 964---
1815 8533 3751 77112 478---
1916 1703 1651 56113 005---
2016 4932 9481 34313 546---
2116 8232 7231 11914 100---
2217 1602 49188714 669---
2317 5032 25164715 252---
2417 8532 00339915 850---
2518 2101 74614216 464---
TOTAL362 636157 08064 218205 55521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 555
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378-6 420+8 798
2+2 3780+2 378
3+2 3780+2 378
4+2 3780+2 378
5+2 3780+2 378
6+2 378+1 681+697
7+2 378+2 242+136
8+2 378+2 362+16
9+2 378+2 485-107
10+2 378+2 612-234
11+2 378+2 741-363
12+2 378+2 874-496
13+2 378+3 010-632
14+2 378+3 149-771
15+2 378+3 292-914
16+2 378+3 439-1 061
17+2 378+3 589-1 211
18+2 378+3 744-1 366
19+2 378+3 902-1 524
20+2 378+4 064-1 686
21+2 378+4 230-1 852
22+2 378+4 401-2 023
23+2 378+4 576-2 198
24+2 378+4 755-2 377
25+2 378+4 939-2 561
Total+59 450+61 667+-2 217
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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