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Maison 5 pièces 85 m²

VilleVillepot (44)
Surface85m²
Coût Total146 110€
Loyer Annuel7 964€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 964,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 85 m²

A environ 10 minutes de Châteaubriant, en exclusivité, une maison de plain pied à rénover, proche d'un étang et bénéficiant d'un cadre calme et verdoyant.

Sur un terrain de plus de 3000 m2 offrant un bel espace extérieur, les travaux à prévoir constituent une réelle opportunité pour personnaliser entièrement presque 90 m2 de surface et en accroître la valeur :

  • repenser les volumes pour ajouter des chambres supplémentaires
  • moderniser la cuisine et de la salle d'eau
  • améliorer la performance énergétique

Idéal pour un premier investissement ou un projet de rénovation sur mesure.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez -nous au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées].

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 306 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Villepot
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.787968, -1.316032
Total : 146 110€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 57 550€
Valeur du bien : 139 550€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7964€/an
Fourchette totale : 526€ - 838€/mois
Fourchette annuelle : 6306€ - 10058€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 327,43 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 832 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-30 832€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-33 278€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 958,71€
Coût de l'assurance :12 784,62€
Taxe foncière : 796,43€/an
Soit par mois : 66,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 550 €(677 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (installation comprise)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 110 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 574 €
Revenus locatifs : +7 964 €
Charges déductibles : -63 574 €
Résultat foncier Année 1 : -55 609 €(Déficit de 55 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 024 €/an
Revenus locatifs : +7 964 €
Charges déductibles : -6 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34209.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 964 €63 578 €4 721 €-55 614 €21 400 €34 214 €34 214 €
28 124 €5 901 €4 593 €2 223 €--31 991 €
38 286 €5 769 €4 461 €2 517 €--29 474 €
48 452 €5 633 €4 325 €2 819 €--26 655 €
58 621 €5 492 €4 184 €3 129 €--23 527 €
68 793 €5 347 €4 039 €3 446 €--20 080 €
78 969 €5 197 €3 889 €3 772 €--16 308 €
89 149 €5 042 €3 734 €4 107 €--12 201 €
99 332 €4 881 €3 573 €4 450 €--7 751 €
109 518 €4 716 €3 408 €4 802 €--2 948 €
119 708 €4 545 €3 237 €5 164 €---
129 903 €4 368 €3 060 €5 535 €---
1310 101 €4 185 €2 877 €5 916 €---
1410 303 €3 996 €2 689 €6 306 €---
1510 509 €3 801 €2 494 €6 707 €---
1610 719 €3 600 €2 292 €7 119 €---
1710 933 €3 392 €2 084 €7 542 €---
1811 152 €3 177 €1 869 €7 975 €---
1911 375 €2 955 €1 647 €8 421 €---
2011 603 €2 725 €1 417 €8 878 €---
2111 835 €2 488 €1 180 €9 347 €---
2212 071 €2 243 €935 €9 829 €---
2312 313 €1 989 €682 €10 323 €---
2412 559 €1 728 €420 €10 831 €---
2512 810 €1 458 €150 €11 353 €---
TOTAL255 100 €158 204 €67 959 €96 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673 €-6 420 €+8 093 €
2+1 673 €0 €+1 673 €
3+1 673 €0 €+1 673 €
4+1 673 €0 €+1 673 €
5+1 673 €0 €+1 673 €
6+1 673 €0 €+1 673 €
7+1 673 €0 €+1 673 €
8+1 673 €0 €+1 673 €
9+1 673 €0 €+1 673 €
10+1 673 €0 €+1 673 €
11+1 673 €+665 €+1 008 €
12+1 673 €+1 660 €+13 €
13+1 673 €+1 775 €-102 €
14+1 673 €+1 892 €-219 €
15+1 673 €+2 012 €-339 €
16+1 673 €+2 136 €-463 €
17+1 673 €+2 262 €-589 €
18+1 673 €+2 393 €-720 €
19+1 673 €+2 526 €-853 €
20+1 673 €+2 663 €-990 €
21+1 673 €+2 804 €-1 131 €
22+1 673 €+2 949 €-1 276 €
23+1 673 €+3 097 €-1 424 €
24+1 673 €+3 249 €-1 576 €
25+1 673 €+3 406 €-1 733 €
Total+41 825 €+29 069 €+12 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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