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Grasse - rêves d'or - 4 pièces

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface64m²
Coût Total153 480€
Loyer Annuel13 708€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+235€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 64 m², 4 pièces, 1 balcon, Climatisation, 1 garage, 1 place de parking

Grasse - Très Bon État - Proche Commodités: Appartement de type 4 Pièces (3 chambres) de 64.12 m2 L.C avec balcon. Cave et Parking extérieur privé. Clim Reversible - Traversant - Lumineux - Très Bon État - Proche Commodités. Merci de l'agence Fellicimmo au [Coordonnées masquées]. N'hésitez pas à vous connecter sur pour visualiser l'ensemble de nos offres. False

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658560, 6.923550
Total : 153 480€
Prix d'acquisition : 136 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 142 600€
Frais de notaire : 10 880€
Coût estimé : 10 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 17.85€/m²/mois
Fourchette : 12.89€ - 24.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1142€/mois
Loyer annuel estimé : 13708€/an
Fourchette totale : 825€ - 1582€/mois
Fourchette annuelle : 9900€ - 18981€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 455,56 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :285 156 €
Prix d'achat :136 000 €
Décote à l'achat :-149 156€ (-52.3%)
Marge achat-revente :131 676€ (46.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 793,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 386,64€
Coût de l'assurance :13 045,80€
Taxe foncière : 1 370,79€/an
Soit par mois : 114,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 142,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:1 800€
    Chauffe-eau: 1 système × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Joints à refaire: 10 m² × 20€/m² = 200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Revêtement sol 3 chambres: 60 m² × 15€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 708 €/an
Calcul : 1 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 446 €
Revenus locatifs : +13 708 €
Charges déductibles : -13 446 €
Résultat foncier Année 1 : 261 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 846 €/an
Revenus locatifs : +13 708 €
Charges déductibles : -6 846 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 861 €/an
Prix d'achat du bien : 136 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 400 €(65% de 136 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 215 €/an
Calcul : 88 400 € × 3,636% = 3 215 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 708 €13 451 €4 959 €257 €---
213 982 €6 717 €4 825 €7 265 €---
314 262 €6 579 €4 686 €7 683 €---
414 547 €6 436 €4 543 €8 111 €---
514 838 €6 288 €4 395 €8 550 €---
615 135 €6 135 €4 243 €8 999 €---
715 437 €5 978 €4 085 €9 460 €---
815 746 €5 815 €3 922 €9 931 €---
916 061 €5 646 €3 754 €10 415 €---
1016 382 €5 472 €3 580 €10 910 €---
1116 710 €5 293 €3 400 €11 417 €---
1217 044 €5 107 €3 214 €11 937 €---
1317 385 €4 915 €3 022 €12 470 €---
1417 733 €4 717 €2 824 €13 016 €---
1518 087 €4 512 €2 619 €13 575 €---
1618 449 €4 300 €2 408 €14 149 €---
1718 818 €4 082 €2 189 €14 736 €---
1819 194 €3 856 €1 963 €15 339 €---
1919 578 €3 622 €1 730 €15 956 €---
2019 970 €3 381 €1 489 €16 589 €---
2120 369 €3 132 €1 239 €17 237 €---
2220 777 €2 875 €982 €17 902 €---
2321 192 €2 609 €716 €18 583 €---
2421 616 €2 334 €441 €19 282 €---
2522 048 €2 050 €157 €19 998 €---
TOTAL439 068 €125 302 €71 387 €313 766 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 313 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 879 €+77 €+2 802 €
2+2 879 €+2 179 €+700 €
3+2 879 €+2 305 €+574 €
4+2 879 €+2 433 €+446 €
5+2 879 €+2 565 €+314 €
6+2 879 €+2 700 €+179 €
7+2 879 €+2 838 €+41 €
8+2 879 €+2 979 €-100 €
9+2 879 €+3 124 €-245 €
10+2 879 €+3 273 €-394 €
11+2 879 €+3 425 €-546 €
12+2 879 €+3 581 €-702 €
13+2 879 €+3 741 €-862 €
14+2 879 €+3 905 €-1 026 €
15+2 879 €+4 073 €-1 194 €
16+2 879 €+4 245 €-1 366 €
17+2 879 €+4 421 €-1 542 €
18+2 879 €+4 602 €-1 723 €
19+2 879 €+4 787 €-1 908 €
20+2 879 €+4 977 €-2 098 €
21+2 879 €+5 171 €-2 292 €
22+2 879 €+5 371 €-2 492 €
23+2 879 €+5 575 €-2 696 €
24+2 879 €+5 785 €-2 906 €
25+2 879 €+6 000 €-3 121 €
Total+71 975 €+94 130 €+-22 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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