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Appartement à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface120
Coût Total167 840
Loyer Annuel12 920
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-353
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 233,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/11 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 29 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Alarme, Interphone

Spacieux appartement lumineux offrant de beaux volumes et des finitions soignées.

L'entrée dispose d'un parquet élégant et s'ouvre sur un séjour de 29,95 m², avec accès à un balcon, idéal pour profiter de l'extérieur. Le salon et le bureau offrent des espaces polyvalents pour la détente et le télétravail. La cuisine fonctionnelle de 12,35 m² est complétée par une arrière-cuisine attenante.

L'appartement comprend deux chambres de 14,77 m² et 14,32 m² ainsi qu'une salle de bains et un W.C. indépendant.

Chaque pièce bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'un agencement pratique, garantissant confort et convivialité au quotidien. (5.71 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 130 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 5442.00 euros.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.559622, 4.746665
Total : 167 840
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 156 000
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.94€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12920€/an
Fourchette totale : 832€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 9988€ - 16714€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700 €/m²
Basé sur :369 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 000
Prix d'achat :148 000
Décote à l'achat :-56 000 (-27.5%)
Marge achat-revente :36 160€ (17.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 065,77
Coût de l'assurance :14 686,00
Taxe foncière : 1 292,02€/an
Soit par mois : 107,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 453,50€/mois
Soit par an : 5 442,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 076,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-353,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - Usure normale, nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 920 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 840 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 292 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 442 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 739
Revenus locatifs : +12 920
Charges déductibles : -20 739
Résultat foncier Année 1 : -7 819(Déficit de 7 819 €)
Imputable sur revenu global : 7 819
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 739 €/an
Revenus locatifs : +12 920
Charges déductibles : -12 739
Résultat foncier Années 2+ : 181 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 92020 7445 423-7 8247 824 €--
213 17912 5985 276581---
313 44212 4465 125996---
413 71112 2904 9681 421---
513 98512 1284 8071 857---
614 26511 9614 6402 304---
714 55011 7894 4672 762---
814 84111 6114 2893 231---
915 13811 4264 1053 712---
1015 44111 2363 9154 205---
1115 75011 0403 7184 710---
1216 06510 8373 5155 228---
1316 38610 6273 3055 759---
1416 71410 4103 0886 304---
1517 04810 1862 8646 862---
1617 3899 9542 6337 434---
1717 7379 7152 3948 021---
1818 0919 4682 1478 623---
1918 4539 2131 8929 240---
2018 8228 9491 6289 873---
2119 1998 6771 35510 522---
2219 5838 3951 07411 187---
2319 9748 10578311 870---
2420 3747 80448312 570---
2520 7817 49317213 288---
TOTAL413 839269 10278 066144 7377 824Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 347
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 737
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 713-2 347+5 060
2+2 713+174+2 539
3+2 713+299+2 414
4+2 713+426+2 287
5+2 713+557+2 156
6+2 713+691+2 022
7+2 713+828+1 885
8+2 713+969+1 744
9+2 713+1 114+1 599
10+2 713+1 261+1 452
11+2 713+1 413+1 300
12+2 713+1 568+1 145
13+2 713+1 728+985
14+2 713+1 891+822
15+2 713+2 059+654
16+2 713+2 230+483
17+2 713+2 406+307
18+2 713+2 587+126
19+2 713+2 772-59
20+2 713+2 962-249
21+2 713+3 157-444
22+2 713+3 356-643
23+2 713+3 561-848
24+2 713+3 771-1 058
25+2 713+3 986-1 273
Total+67 825+43 421+24 404
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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