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Appartement 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface97m²
Coût Total133 448€
Loyer Annuel9 287€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 600 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 985,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 97 m²

SAINT GAUDENS: en plein centre ville, venez découvrir au coeur d'un petit collectif de 3 appartements ce très beau T4 de 98 m² habitables. Locataire en place (bail juqu'à septembre 2026). Du volume et une très belle vue sur la ville et les montagnes pour cet appartement composé d'une entrée, grand séjour avec cheminée, 3 chambres, sdb, balcon. Un garage privatif. Excellent investissement locatif pour un bien rare au coeur de la ville. Prix moyens des énergies indexés au 01/01/2021 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 470 € par an. Honoraires charge vendeur Annonce rédigée par un(e) Négociateur salarié. Constitution copropriété en cours.

Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2023

Consommation énergie primaire : 283 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 470 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.109374, 0.694647
Total : 133 448€
Prix d'acquisition : 95 600€
Travaux : 30 200€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 7 648€
Coût estimé : 7 648€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9287€/an
Fourchette totale : 644€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 7732€ - 11154€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,03€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 696,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 554,74€
Coût de l'assurance :12 010,32€
Taxe foncière : 928,68€/an
Soit par mois : 77,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 773,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage murs et sol: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Peinture: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 400 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 448 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 009 €
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -36 009 €
Résultat foncier Année 1 : -26 722 €(Déficit de 26 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 809 €/an
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -5 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5322.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 140 €(65% de 95 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 260 €/an
Calcul : 62 140 € × 3,636% = 2 260 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 287 €36 013 €4 404 €-26 727 €21 400 €5 327 €5 327 €
29 473 €5 695 €4 286 €3 777 €--1 549 €
39 662 €5 574 €4 165 €4 088 €---
49 855 €5 448 €4 038 €4 408 €---
510 052 €5 317 €3 908 €4 735 €---
610 253 €5 183 €3 773 €5 071 €---
710 458 €5 043 €3 634 €5 415 €---
810 668 €4 899 €3 490 €5 768 €---
910 881 €4 750 €3 341 €6 131 €---
1011 099 €4 596 €3 187 €6 502 €---
1111 321 €4 437 €3 028 €6 883 €---
1211 547 €4 273 €2 864 €7 274 €---
1311 778 €4 103 €2 694 €7 675 €---
1412 013 €3 927 €2 518 €8 087 €---
1512 254 €3 745 €2 336 €8 509 €---
1612 499 €3 557 €2 148 €8 942 €---
1712 749 €3 362 €1 953 €9 386 €---
1813 004 €3 161 €1 752 €9 842 €---
1913 264 €2 954 €1 544 €10 310 €---
2013 529 €2 739 €1 330 €10 791 €---
2113 800 €2 516 €1 107 €11 283 €---
2214 076 €2 287 €878 €11 789 €---
2314 357 €2 049 €640 €12 308 €---
2414 644 €1 804 €395 €12 841 €---
2514 937 €1 550 €141 €13 387 €---
TOTAL297 460 €128 982 €63 555 €168 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-6 420 €+8 370 €
2+1 950 €0 €+1 950 €
3+1 950 €+762 €+1 188 €
4+1 950 €+1 322 €+628 €
5+1 950 €+1 421 €+529 €
6+1 950 €+1 521 €+429 €
7+1 950 €+1 625 €+325 €
8+1 950 €+1 731 €+219 €
9+1 950 €+1 839 €+111 €
10+1 950 €+1 951 €-1 €
11+1 950 €+2 065 €-115 €
12+1 950 €+2 182 €-232 €
13+1 950 €+2 303 €-353 €
14+1 950 €+2 426 €-476 €
15+1 950 €+2 553 €-603 €
16+1 950 €+2 683 €-733 €
17+1 950 €+2 816 €-866 €
18+1 950 €+2 953 €-1 003 €
19+1 950 €+3 093 €-1 143 €
20+1 950 €+3 237 €-1 287 €
21+1 950 €+3 385 €-1 435 €
22+1 950 €+3 537 €-1 587 €
23+1 950 €+3 692 €-1 742 €
24+1 950 €+3 852 €-1 902 €
25+1 950 €+4 016 €-2 066 €
Total+48 750 €+50 543 €+-1 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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