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Appartement - 3 pièce(s) - 63 m²

VilleGoussainville (95)
Surface63
Coût Total204 560
Loyer Annuel12 533
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 492,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 à Goussainville, 95190, Contactez nous Découvrez cet appartement spacieux de type T3, idéalement situé dans un quartier calme et agréable de Goussainville. D'une superficie de 62 m², cet appartement se trouve au deuxième étage d'un immeuble de quatre étages, accessible par un ascenseur, ce qui facilite les déplacements au quotidien.L'appartement se compose de deux chambres confortables, parfaites pour accueillir une petite famille ou pour un projet de colocation. Le salon, d'une superficie de 21,77 m², offre un espace de vie lumineux et convivial, idéal pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine, séparée, permet de préparer vos repas en toute tranquillité possibilité de l'ouvrir!Pour votre confort, le chauffage est individuel garantissant une chaleur agréable durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées ou pour prendre un café en extérieur.Un emplacement de parking est également inclus, ce qui est un atout considérable dans cette zone. L'immeuble fait partie d'une résidence sécurisée, offrant un cadre de vie paisible.À proximité, vous trouverez de nombreux commerces, notamment des supermarchés tels que TIBSY et G20, ainsi que des boulangeries et pharmacies. Les écoles élémentaires et maternelles Anatole France sont à moins de 1000 mètres, ce qui est idéal pour les familles avec enfants.

Cet appartement représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent un bien fonctionnel et bien situé. N'attendez plus pour visiter ce bien qui pourrait devenir votre futur chez-vous.

Numéro de mandat : 13885

Ville : Goussainville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95190
Coordonnées : 49.031965, 2.460063
Total : 204 560
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 35 000
Valeur du bien : 192 000
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 16.58€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12533€/an
Fourchette totale : 845€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 10145€ - 15483€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 812,5 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 188
Prix d'achat :157 000
Décote à l'achat :-20 188 (-11.4%)
Marge achat-revente :-27 372€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 058,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 747,97
Coût de l'assurance :15 342,00
Taxe foncière : 1 253,27€/an
Soit par mois : 104,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et nettoyage de la surface bétonnée
Quantité: balcon (6 m²)
Raison: État 2/5 visible - traces d'humidité nécessitant intervention

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Pose de parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon:600
    Rénovation balcon: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Goussainville (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 560 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 632
Revenus locatifs : +12 533
Charges déductibles : -43 632
Résultat foncier Année 1 : -31 099(Déficit de 31 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 699
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 632 €/an
Revenus locatifs : +12 533
Charges déductibles : -8 632
Résultat foncier Années 2+ : 3 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9699.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 53343 6396 772-31 10621 400 €9 706 €9 706 €
212 7838 4586 5914 326--5 380 €
313 0398 2706 4034 769--611 €
413 3008 0776 2105 223---
513 5667 8776 0105 689---
613 8377 6705 8036 167---
714 1147 4565 5896 658---
814 3967 2355 3687 162---
914 6847 0065 1397 678---
1014 9786 7694 9028 209---
1115 2776 5254 6588 753---
1215 5836 2724 4059 311---
1315 8956 0104 1439 884---
1416 2125 7403 87310 473---
1516 5375 4603 59311 077---
1616 8675 1713 30411 696---
1717 2054 8723 00512 333---
1817 5494 5632 69612 986---
1917 9004 2432 37613 657---
2018 2583 9132 04614 345---
2118 6233 5711 70415 052---
2218 9953 2181 35115 778---
2319 3752 85298516 523---
2419 7632 47460717 289---
2520 1582 08421718 075---
TOTAL401 427179 42297 748222 00521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 005
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632-6 420+9 052
2+2 6320+2 632
3+2 6320+2 632
4+2 632+1 384+1 248
5+2 632+1 707+925
6+2 632+1 850+782
7+2 632+1 997+635
8+2 632+2 148+484
9+2 632+2 303+329
10+2 632+2 463+169
11+2 632+2 626+6
12+2 632+2 793-161
13+2 632+2 965-333
14+2 632+3 142-510
15+2 632+3 323-691
16+2 632+3 509-877
17+2 632+3 700-1 068
18+2 632+3 896-1 264
19+2 632+4 097-1 465
20+2 632+4 304-1 672
21+2 632+4 516-1 884
22+2 632+4 733-2 101
23+2 632+4 957-2 325
24+2 632+5 187-2 555
25+2 632+5 422-2 790
Total+65 800+66 601+-801
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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