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Appartement - 3 pièce(s) - 63 m²

Bien expiré
VilleGoussainville (95)
Surface63m²
Coût Total204 560€
Loyer Annuel12 533€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 2 492,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE : Appartement T3 à Goussainville, 95190, Contactez nous Découvrez cet appartement spacieux de type T3, idéalement situé dans un quartier calme et agréable de Goussainville. D'une superficie de 62 m², cet appartement se trouve au deuxième étage d'un immeuble de quatre étages, accessible par un ascenseur, ce qui facilite les déplacements au quotidien.L'appartement se compose de deux chambres confortables, parfaites pour accueillir une petite famille ou pour un projet de colocation. Le salon, d'une superficie de 21,77 m², offre un espace de vie lumineux et convivial, idéal pour se détendre ou recevoir des amis. La cuisine, séparée, permet de préparer vos repas en toute tranquillité possibilité de l'ouvrir!Pour votre confort, le chauffage est individuel garantissant une chaleur agréable durant les mois les plus froids. De plus, cet appartement dispose d'un balcon, parfait pour profiter des journées ensoleillées ou pour prendre un café en extérieur.Un emplacement de parking est également inclus, ce qui est un atout considérable dans cette zone. L'immeuble fait partie d'une résidence sécurisée, offrant un cadre de vie paisible.À proximité, vous trouverez de nombreux commerces, notamment des supermarchés tels que TIBSY et G20, ainsi que des boulangeries et pharmacies. Les écoles élémentaires et maternelles Anatole France sont à moins de 1000 mètres, ce qui est idéal pour les familles avec enfants.

Cet appartement représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent un bien fonctionnel et bien situé. N'attendez plus pour visiter ce bien qui pourrait devenir votre futur chez-vous.

Numéro de mandat : 13885

Ville : Goussainville
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95190
Coordonnées : 49.031965, 2.460063
Total : 204 560€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 16.58€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 20.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12533€/an
Fourchette totale : 845€ - 1290€/mois
Fourchette annuelle : 10145€ - 15483€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 812,5 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 188 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-20 188€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-27 372€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 007,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,14€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 058,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 747,97€
Coût de l'assurance :15 342,00€
Taxe foncière : 1 253,27€/an
Soit par mois : 104,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel existant
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et nettoyage de la surface bétonnée
Quantité: balcon (6 m²)
Raison: État 2/5 visible - traces d'humidité nécessitant intervention

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon:600€
    Rénovation balcon: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Goussainville (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 560 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 632 €
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -43 632 €
Résultat foncier Année 1 : -31 099 €(Déficit de 31 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 632 €/an
Revenus locatifs : +12 533 €
Charges déductibles : -8 632 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9699.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 533 €43 639 €6 772 €-31 106 €21 400 €9 706 €9 706 €
212 783 €8 458 €6 591 €4 326 €--5 380 €
313 039 €8 270 €6 403 €4 769 €--611 €
413 300 €8 077 €6 210 €5 223 €---
513 566 €7 877 €6 010 €5 689 €---
613 837 €7 670 €5 803 €6 167 €---
714 114 €7 456 €5 589 €6 658 €---
814 396 €7 235 €5 368 €7 162 €---
914 684 €7 006 €5 139 €7 678 €---
1014 978 €6 769 €4 902 €8 209 €---
1115 277 €6 525 €4 658 €8 753 €---
1215 583 €6 272 €4 405 €9 311 €---
1315 895 €6 010 €4 143 €9 884 €---
1416 212 €5 740 €3 873 €10 473 €---
1516 537 €5 460 €3 593 €11 077 €---
1616 867 €5 171 €3 304 €11 696 €---
1717 205 €4 872 €3 005 €12 333 €---
1817 549 €4 563 €2 696 €12 986 €---
1917 900 €4 243 €2 376 €13 657 €---
2018 258 €3 913 €2 046 €14 345 €---
2118 623 €3 571 €1 704 €15 052 €---
2218 995 €3 218 €1 351 €15 778 €---
2319 375 €2 852 €985 €16 523 €---
2419 763 €2 474 €607 €17 289 €---
2520 158 €2 084 €217 €18 075 €---
TOTAL401 427 €179 422 €97 748 €222 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 632 €-6 420 €+9 052 €
2+2 632 €0 €+2 632 €
3+2 632 €0 €+2 632 €
4+2 632 €+1 384 €+1 248 €
5+2 632 €+1 707 €+925 €
6+2 632 €+1 850 €+782 €
7+2 632 €+1 997 €+635 €
8+2 632 €+2 148 €+484 €
9+2 632 €+2 303 €+329 €
10+2 632 €+2 463 €+169 €
11+2 632 €+2 626 €+6 €
12+2 632 €+2 793 €-161 €
13+2 632 €+2 965 €-333 €
14+2 632 €+3 142 €-510 €
15+2 632 €+3 323 €-691 €
16+2 632 €+3 509 €-877 €
17+2 632 €+3 700 €-1 068 €
18+2 632 €+3 896 €-1 264 €
19+2 632 €+4 097 €-1 465 €
20+2 632 €+4 304 €-1 672 €
21+2 632 €+4 516 €-1 884 €
22+2 632 €+4 733 €-2 101 €
23+2 632 €+4 957 €-2 325 €
24+2 632 €+5 187 €-2 555 €
25+2 632 €+5 422 €-2 790 €
Total+65 800 €+66 601 €+-801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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